Личный кабинет  |  Регистрация

Пароль:

Регистрация   Забыли пароль

ГлавнаяПубликацииОбзоры рынка → Жилищные кооперативы



Жилищные кооперативы

08.12.2012


ЖНК (Жилищный Накопительный кооператив) - некоммерческое объединение граждан, которые копят деньги для покупки или строительства жилья, деньги собираются в <общую копилку>. ЖНК обязан обеспечить своих пайщиков жильем как таковым, согласно рыночной стоимости недвижимости и размеру внесенного пая. С вступлением в силу 1 апреля 2005 года закона <О жилищных накопительных кооперативах>, деятельность ЖНК стала регламентирована и подчинена закону. Государству дано право и вменено в обязанность  следить за деятельностью ЖНК.

Денежные средства пайщика теперь могут быть направлены на его собственные нужды не ранее, чем через два года после вступления в кооператив. То есть, вступив в ЖНК, вы минимум в течение двух лет (п. 5 ст. 47) будете оплачивать жилье других членов кооператива, и только потом имеет право воспользоваться общими деньгами для приобретения жилья себе.

Сумма первичного накопления должна быть не менее 30% стоимости квартиры,  только тогда член кооператива имеет право купить жилье себе (п. 1 ст. 47). После того, как квартира приобретается, пайщик получает право проживания в ней, но не право собственности. ЖНК обязан зарегистрировать купленную недвижимость на себя, а в собственность пайщика жилье переходит только после полной выплаты всей суммы задолженности.  Нужно будет заплатить сборы за регистрацию купленной квартиры на ЖНК  как на юридическое лицо, и за перерегистрацию после  выплаты паевого взноса на гражданина.

Срок, во время которого пайщик обязан вернуть полученную ссуду, не может превышать более чем в полтора раза тот период времени, который ему потребовался на создание первичного накопления (п. 6 ст.47). Т.е., если ЖНК купил вам квартиру через 4 года после вступления, то вернуть всю сумму без остатка вы обязаны через 6 лет после приобретения ЖНК этой квартиры. Паевые взносы могут приниматься кооперативом только деньгами. Вносить в качестве паевого взноса имущество теперь запрещено. На строительство жилья ЖНК вправе направлять не более 20% своего паевого фонда. Так  что через накопительный кооператив в основном будет приобретаться жилье на вторичном рынке.

ЖНК - это некоммерческое объединение граждан, и кооператив не может извлекать прибыль. Расходы, связанные с деятельностью кооператива (заработная плата сотрудников, аренда помещения, реклама) покрываются за счет членских взносов пайщиков, для которых жилье уже приобретено. Пайщик обязан выплачивать определенный процент от размера полученной ссуды, то есть от тех денег, которые были доплачены кооперативом на приобретения ему жилья. Обычно платежи составляют 3-6% годовых в рублях, и вносятся ежемесячно, если иное не предусмотрено уставом ЖНК. Эти деньги в зачет погашения задолженности не идут.

Для вступления в ЖНК пайщик не обязан доказывать свою кредитоспособность, как правило, достаточно паспорта и заявления. При вступлении в ЖНК каждого пайщика теперь надо регистрировать в реестре юридических лиц. Стоимость регистрации около 1000 рублей. Однако, она дает дополнительные гарантии надежности.

В рекламе ЖНК, связанной с деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, не допускается гарантировать сроки приобретения или строительства кооперативом жилых помещений. Реклама ЖНК должна содержать информацию о включении кооператива в реестр жилищных накопительных кооперативов, а также указание адреса специального сайта, используемого кооперативом для размещения информации.

Приобретение жилья через Жилищный Кооператив не является ипотекой!

В случае ипотеки банк дает вам деньги, на которые вы приобретаете жилье. Купленная квартира сразу становится вашей собственностью, но при этом находится в залоге у банка до выплаты вами ее полной стоимости и процентов по кредиту.

При вступлении в ЖНК вы отдаете свои деньги, и только по истечении некоторого времени (не менее двух лет) вам будет куплено жилье. Причем принадлежать оно будет ЖНК до тех пор, пока вы не выплатите полную стоимость жилья.

Если по каким-то причинам вы решите выйти из ЖНК до полной оплаты и получения жилья в свою собственность, то кооператив обязан выплатить вам действительную стоимость пая (ст. 32). Но, согласно той же статье, действительная стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого вы вышли из кооператива. А вернуть вам деньги кооператив может в течение 6 месяцев после окончания финансового года, если иное не предусмотрено уставом кооператива. Т.е., стоимость пая рассчитывается  на конец декабря (исходя из стоимости недвижимости на тот момент), а деньги возвращают в июле следующего года: По уставу кооператива может быть предусмотрен другой срок - не более двух лет.

Выплата действительной стоимости пая будет приостановлена, если по решению федеральных органов исполнительной власти приостанавливается деятельность самого кооператива. Если же кооператив ликвидируется по решению общего собрания его членов, либо по решению арбитражного суда о признании ЖНК банкротом, выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам прекращается (ст. 32).
Потребительские Ипотечные кооперативы.

Многие кооперативы посчитали эти и некоторые другие условия неприемлемыми для себя и для пайщиков и перерегистрировались в  ПИКи - Потребительские Ипотечные кооперативы. Решив, что новый закон о ЖНК недостаточно проработан, создатели кооперативов нашли пробел в законе, который позволяет им продолжать свою деятельность в рамках дей- ствия закона о ЖНК. Потребительские Ипотечные кооперативы посчитали, что если они будут сразу давать квартиру в собственность и оформлять на нее залог, т.е. ипотеку, то они могут не руководствоваться в своей деятельности законом о ЖНК и обойти, таким образом, все ограничения, которые накладывает данный закон. В частности, они могут пре- доставлять жилье пайщикам уже через несколько месяцев после вступления в кооператив, а не через 2 года.

Пока что закона, регулирующего деятельность ПИКов, нет (если считать, что они не подпадают под действие закона о ЖНК).




Просмотрено: 1482 раза