Личный кабинет  |  Регистрация

Пароль:

Регистрация   Забыли пароль

ГлавнаяПубликацииОбзоры рынка → Насколько выгодно наемное жилье?



Насколько выгодно наемное жилье?

08.12.2012

Несмотря на рост доходов населения и развитие системы ипотечного кредитования, доступность жилья для многих категорий граждан снижается из-за опережающего роста цен на жилищном рынке.

Член Совета Федерации, представитель Свердловской области Юрий Осинцев предлагает сместить акцент в сторону создания рынка легального найма жилья.

- Юрий Валерьевич, почему вы предлагаете создавать рынок найма жилья, а не дальнейшее движение по пути совершенствования ипотечного кредитования. Не верите в ипотеку?

- Из всех национальных приоритетных проектов наиболее «тяжело идущий» - это «Доступное жилье». Эффект получился именно такой, как мы ожидали. Цены на рынке жилья выросли, а доступности, к сожалению, не добавилось. Хотя сделано для достижения этой цели было очень многое. В десятки раз больше стало выдаваться кредитов, агентства идут навстречу желающим приобрести жилье по ипотеке. Но кардинальным решением жилищной проблемы в стране она все-таки не стала. Для подавляющего большинства граждан, исходя из уровня заработной платы в стране, ипотека осталась фантастически дорогой.

Учитывая остроту жилищной проблемы, ее значение для социального самочувствия населения, государство не имеет права затягивать ее решение на десятилетия в ожидании, когда рыночные механизмы сами сбалансируют спрос и предложение. Надо скорректировать проводимую в стране жилищную политику. Государство само должно прийти в эту отрасль экономики как участник рынка жилищного строительства. Пусть даже и на какой-то ограниченный период времени, лет 10-15, пока в этом будет необходимость.

Стоит принять во внимание тот факт, что далеко не все россияне, не все социальные и возрастные группы населения настроены сегодня на приобретение жилья в собственность. Для многих предпочтительнее вариант взять жилье в аренду у государства, платить за квартиру на договорных началах, как это было в советское время. Я не говорю «социальный наем», потому что у нас до 2010 года продлена приватизация и бюджету невыгодно сегодня строить за свой счет жилье, которое потом человек приватизирует. Но возможность арендовать жилье у государства, у предприятия, на котором ты работаешь, и по нормальным ценам - близким к квартплате, у человека всегда должна быть.

Молодой семье на первых годах совместной жизни во многом выгоднее наем жилья на легальном рынке, чем его покупка и долговая кабала. Может быть, молодая семья хочет вкладывать свои средства в ребенка и его образование, в путешествия и в свой бизнес, а не в дорогущую квартиру. Пожив несколько лет в арендуемой по госрасценкам квартире, у молодой семьи уже появится определенный достаток, они смогут накопить средства на первый взнос в ипотеку.

Беда в том, что это звучит сегодня фантастически, потому что легального рынка найма жилья в стране не существует. Конечно, квартиры сдаются в наем везде, но это все нелегальные, скрываемые от властей сделки с сумасшедшими расценками. Например, в Екатеринбурге снять одну только комнату можно примерно за 5-7 тысяч рублей в месяц. А снять квартиру молодой семье - это зачастую половина семейного бюджета. О какой тут семейной и демографической политике можно говорить?

Есть и еще один немаловажный фактор: если квартиру можно будет арендовать по госрасценкам, часть потенциальных покупателей жилья покинет рынок, предпочтя наем покупке. Это будет способствовать снижению ажиотажного спроса на жилье. Поэтому, с моей точки зрения, государство сегодня должно заняться именно созданием рынка легального найма жилья.

- А откуда возьмутся квартиры, которые государство или муниципалитет будут сдавать нам в аренду?

- Надо создавать специализированные жилищные фонды - муниципальные, государственные, служебного жилья. А чтобы такие фонды существовали, надо строить бюджетное жилье. И строить фондовое жилье предприятиям. Ведь квартиры могут предоставляться предприятием своему работнику на период трудовых отношений, что, кстати, поможет решить и проблему мобильности трудовых ресурсов, в чем сегодня нуждаются многие регионы.

Мы в Свердловской области рассматриваем вариант создания в рамках федеральной целевой программы по жилью отдельной подпрограммы «Жилье для бюджетников», по которой за счет средств бюджетов всех уровней будет строиться жилье для государственных и муниципальных жилищных фондов. Губернатор эту идею полностью поддержал. Далее будет логичен следующий шаг - создание государственной строительной корпорации, которой можно будет поручить это строительство. Тогда государство становится полноправным игроком на рынке жилья и сможет оказывать влияние на ценовую политику. Когда мы приводим мощного игрока в лице государства на рынок жилищного строительства, мы можем рассчитывать на то, что жилье будет построено не по рыночным ценам, а по себестоимости. Госкорпорация - это возможность увеличить объемы строительства жилья и реальная конкуренция нынешним строительным компаниям. В мировой практике уже существуют примеры деятельности государственных строительных компаний в сфере жилищного строительства. Например, таким образом строится жилье в провинциях Кан ады. В Финляндии до 50 процентов жилья - государственное, в Италии аналогичная ситуация. В Милане в центре города, на самой дорогой земле, стоит дом, который принадлежит муниципалитету, и квартиры в нем сдаются в аренду гражданам.

Сегодня строительные компании в условиях высокого спроса на жилье и практически отсутствующей внутриотраслевой конкуренции предпочитают поддерживать сверхвысокую рентабельность своего бизнеса. Так, в Свердловской области по официальным данным Росстроя на январь-сентябрь 2007 года средняя стоимость строительства жилых домов составляла 18,4 тыс. рублей за 1 кв. м, а средняя цена жилья на первичном рынке превысила отметку в 52 тысячи рублей. Разница - почти в три раза! А кто же при таких «аппетитах» стройиндустрии будет строить жилье экономкласса?

Поэтому мне представляется своевременной и целесообразной идея создания государственной корпорации жилищного строительства, главной задачей которой должна стать организация масштабного строительства жилья экономкласса. Госкорпорация будет выступать в роли заказчика жилья, концентрируя для этих целей средства, выделяемые из бюджета, а в определенных случаях - и генеральным подрядчиком. Заключая договоры с органами местного самоуправления и региональными властями о совместном финансировании жилищно-строительных проектов в установленных законом долях и не ставя перед собой цели получения прибыли, госкорпорация получит ряд конкурентных преимуществ. В силу этих обстоятельств и за счет возведения больших объемов жилья она сможет диктовать условия на рынке, в первую очередь по критерию «цена - качество», а стало быть - обеспечивать стране выход на качественно новый уровень решения жилищной проблемы. Кроме того, грамотная политика госкорпорации на рынке строительных материалов поможет и здесь упорядочить цены. Ведь можно закупать стройматериалы, когда уже «не сезон» для строителей, равномерно и планово расписывать расходы. Совершенно очевидно, что участие государства в рынке жилищного строительства дает только плюсы.

- И все-таки непонятно, почему при сегодняшнем практически повсеместном строительном буме - от новых кварталов до «точечных высоток» - не сдаются квартиры в наем по нормальным ценам. Почему никто этим не занимается?

- Потому что аренда жилья, о которой мы говорим, это, по сути, возрождение системы общежитий семейного типа. И не все еще готовы к тому, чтобы эту идею воспринимать всерьез и реализовывать. К этому надо привыкнуть. И бизнес, частный сектор экономики должны заинтересоваться этой идеей.

Если вспомнить историю, в дореволюционной России строились доходные дома - и частными лицами, и предприятиями, в том числе с участием государственного капитала. И все, кто нуждался в жилье, снимали квартиры в доходных домах. Это было принято и широко распространено. А сегодня частники, имея по пять квартир в собственности, нелегально сдают их нуждающимся в жилье по сверхвысоким ценам, чем формируют «черный» рынок аренды жилья. Что можно им противопоставить? Только государственное строительство специализированных жилищных фондов, которое даст возможность арендовать квартиру на законных основаниях по законно утвержденным тарифам. Тогда масштабы «черного» рынка заметно сократятся.

- Не станут ли строители оказывать противодействие появлению на рынке жилищного строительства конкурента в лице государства?

- Дело в том, что возведением жилья будут заниматься как раз строительные организации. Само государство строить не будет. Оно будет объявлять тендер - по каким ценам и в какие сроки оно хочет построить этот дом. И этот тендер не выиграет застройщик, у которого жилье будет в три раза выше себестоимости. И не должен выиграть недобросовестный строитель, который возьмет деньги и исчезнет. За этим будет следить государство как заказчик.

Коммерческие проекты никто не запретит, и это нормально, это рынок. Но строителей много, и каждый строитель хочет получить дополнительную работу, гарантированный заказ. Есть небольшие строительные фирмы, у которых нет собственных средств для покупки земельного участка, строительства своего дома, и как раз эти фирмы могли бы выполнять государственные заказы и занять эту нишу строительного рынка. Это будет прекрасная возможность для развития малого и среднего бизнеса - того сектора экономики, о необходимости поддержки которого мы много говорим, но ничего не делаем.

- Какие шаги необходимо предпринять для реализации этой идеи?

- Как все это будет работать, мы посмотрим в Свердловской области. Начнем с создания фонда жилищного найма для бюджетников - учителей и врачей. Для этой категории населения, особенно молодых специалистов, это крайне актуально.

На федеральном уровне было бы целесообразно выделить подпрограмму «Жилье для бюджетников» отдельной строкой в уже существующей целевой программе. Соответствующее предложение мы обсудим в Комитете Совета Федерации по вопросам местного самоуправления, заместителем председателя которого я являюсь. Затем примем решение о том, как правильнее оформить наше решение - в виде законодательной инициативы или обращения в Минрегионразвития, где и занимаются реализацией целевой программы по жилью.

- Какие еще у сенатора Осинцева вопросы и проблемы на повестке дня, требующие своего скорейшего решения?

- В первую очередь это работа по участию Свердловской области в большинстве федеральных целевых программ. Наш регион очень заинтересован в участии в программе по нанотехнологиям.

Этим направлением мы всерьез занялись одними из первых. Правительство области подготовило трехлетнюю целевую программу по развитию нанотехнологий. Уже определено 42 проекта, которые мы взяли на финансирование. Объем бюджетных вложений составит 370 млн рублей, их получат научно-исследовательские организации Свердловской области. И, что немаловажно, они пойдут в малый и средний бизнес, который пока еще занимает очень мало места в валовом внутреннем продукте.

Две недели назад мы провели в Государственной Думе презентацию достижений Свердловской области в сфере нанотехнологий, где рассказали представителям профильных федеральных ведомств о наших проектах. И сегодня мы подаем заявку на софинансирование со стороны федерального Центра нашей областной программы. Тем самым мы подставляем плечо тем небольшим предприятиям, занимающимся нанотехнологиями, которым самим не получить финансирование из венчурного фонда. А поддержать их надо, чтобы интеллект пробил себе дорогу, чтобы опытные образцы стали серийной продукцией.

Парламентская газета # 020-1(2272-3), 27 Марта 2008





Просмотрено: 666 раз