Личный кабинет  |  Регистрация

Пароль:

Регистрация   Забыли пароль

ГлавнаяПубликацииОбзоры рынка → Цены должны падать, чтобы научиться расти



Цены должны падать, чтобы научиться расти

08.12.2012

Падения цен требует сам рынок. Да, есть субъективные интересыпредпринимателей (не «отдельных» и не «недобросовестных», а предпринимателейвообще), их стремление сохранять цены на уровне.

Есть даже устойчиваяполитика некоторых региональных властей, поддерживающая высокую стоимость жилья.Есть нерешительность и непоследовательность властей федеральных. Но рынок либоразрушается (и тогда распределительные цены приобретают лишь умозрительныйхарактер), либо в конце концов подчиняет экономическую политику своимфундаментальным законам.

Жилище — это не только неотъемлемое условие жизничеловека, кстати, закрепленное Конституцией РФ (ст. 40). В данном контексте естькое-что поважнее: жилище — товар массового спроса. Столь же важный, как еда,одежда, транспорт, и в определенном смысле слова каждодневный (коммунальныеуслуги: вода, свет, газ и т. п.).

«Барахолка» недвижимости

Здоровый рынок гораздо сильнее самогоозабоченного государства заинтересован в удовлетворении спроса. Не узкопонимаемый строительный рынок, а вся экономика в целом: промышленностьстройматериалов, сантехники, мебельная, рынок труда и т. п. (почему попыткивластей помочь рынку никак не идут тому на пользу — вопрос особый).

Рано илипоздно в собственных интересах экономика исправит нынешнее положение, прикотором свыше 85% потребителей отрезаны от рынка одного из важнейших товаровмассового спроса. Да и оставшиеся 15% формируют сегодня не рынок, а вподавляющем большинстве нечто вроде «барахолки». Ее основа — альтернативныесделки: фактический обмен двухкомнатной на трехкомнатную, трехкомнатной — на двеоднокомнатные, «вторички» — на «первичку» и наоборот.Да еще и в кредит.

Почти полгода застройщики и риэлторы умудрялись худо-бедно«не замечать» фактического, дошедшего до 15–25% снижения цен. Сегодня проявилисьпервые признаки нового роста. Традиционно говорится об осени, но, посколькуцикличность рынка недвижимости давно нарушена, рост способен начаться и вноябре, и в июле.

Очевидно, следующее повышение будет менее интенсивным,периоды роста укоротятся, а время стагнации удлинится. В эти периоды инфляция иувеличение доходов станут «отщипывать» все больше от реальной стоимости жилья.Товар постепенно станет более доступным. Вот такая экономическая теория. Цена,отсекающая массового потребителя от товара массового спроса, — непозволительнаяроскошь для продавца. Лет через 20 мы в этом убедимся. Нельзя ли пораньше?

Если гора не идет куда надо

Сравните рынок жилья с автомобильным рынком.Если помните, лет 20 назад «жигуленок» и квартира в провинциальном городкестоили одинаково. Машину поприличнее или подержанную иномарку меняли даже наугол в столице. Бывало, что новую квартиру «упаковывали» (видеомагнитофон,микроволновка и чудо техники — компьютер), продав старую «бабкину» квартиру.Сколько все это железо стоит сегодня?

Все же есть надежда, что жильеподешевеет быстрее. Единственное бесспорное отличие квартиры от всех остальныхназванных товаров состоит в том, что недвижимость нельзя импортировать. Значит,перелому может способствовать приход на строительный рынок России иностранныхкомпаний. Не факт, что им включат зеленый свет, но поумерить аппетитыадминистрациям регионов и аффилированным строительным монстрам придется. Скажемтак, решения по нарушениям правил проведения аукционов в экономическихструктурах, в которые стремится Россия, принимаются быстро и жестко.

«Несунутся», «не знают наших реалий»? Знают. О крупных российских капиталах вЕвропе и говорить нечего. Но всколыхнуть региональное строительное болото подсилу и всякой мелюзге. Набравшись опыта в России, неблагодарные водители,торговцы, дорожные и жилищные строители из братских стран СНГ, да и россиянеедут в Европу и вскоре получают там вид на жительство.

Некоторые лезут вполитику (сначала, конечно, в муниципальную: с видом на жительство эторазрешено), другие создают компании — транспортные, производственные, ремонтные,строительные — и успешно теснят «припухших» от легкой жизни эмигрантовпредыдущих волн. Выходец из Украины снабжает черепицей половину итальянскойпровинции, а строительство в португальском городе фактически монополизировалакомпания выходца из Молдовы. Быстро, дешево, качественно — «евробригада». Неудивлюсь, если через несколько лет в российской газете встретится заголовок:«Бывший гастарбайтер выиграл аукцион на строительство жилого микрорайона».

Безумству храбрых поем мы песню

Гораздо быстрее на снижении цен можетсказаться разумная политика в области недвижимости. Трудно сказать, когданаступит эра разумности в отдельных регионах, но, как говорил Эдгар Фор,«вечность в политике длится не более 20 лет». Скажем, в Москве последняя эрадлится уже 16 лет.

Пока усилия властей в распределении (точнее,перераспределении) жилой недвижимости, мягко говоря, анекдотичны. Нуждающимся непредоставляется социальное жилье, им фактически дарится недвижимость всобственность. Методика отбора нуждающихся не поддается осмыслению.

Например,две семьи живут в «хрущевке», в соседних квартирах. Одна — мать, дочь, внучка —в «однушке» 32 кв. м (более 10 кв. м на человека), другая из пяти человек — в«двушке» 44 кв. м (менее 10 кв. м на человека). Последняя семья имеет право наулучшение жилищных условий, а если кто-то из детишек успевает подрасти, тополучает не одну, а две большие квартиры с 18 кв. м (фактически больше) начеловека. А семья в «однушке» остается при своих. Социальная справедливостьвосстановлена.

При этом 20–25% осчастливленных, как оказывается, люди небедные, а социальное жилье получают в силу удачно сложившихся обстоятельств. Они«социальную» квартиру приватизируют — это возможно только в России — и продают:15–20% «социальных» квартир выходят на рынок уже в течение первых трех лет послеполучения очередниками. Некоторые очередники (до 5% и более), получив жилье,селят там неких «племянников» и «племянниц», т. е. сдают в аренду.

Еще в20–25% случаев в квартире физически проживает далеко не тот  списочныйсостав, на который она выдавалась. Помимо тех членов семьи, которые остались встарой квартире (уже в соответствии с санитарными нормами — как правило, этородители), куда-то «исчезают» взрослые братья и сестры, не говоря о самомстаршем поколении — дедушках и бабушках. «Физическое проживание» — материя,конечно, тонкая, но есть и бесспорные факты. Например, полученная квартирадовольно редко приватизируется на всех членов семьи-получателя. Что ж, по законуприватизировать квартиру позволено хоть на одного члена семьи, хоть нановорожденную внучку.

С подушкой под мышкой

Конечно, создать картину, зеркальнопротивоположную нынешней, — такое положение, когда 85% россиян в состоянииприобрести жилье с помощью собственных или заемных средств, — удастся нескоро.

 Рассказывает ведущий сотрудник одного из столичных архитектурных бюро:«В Германии даже освободившийся заключенный въезжает в социальную квартиру вуверенности, что это всего на несколько месяцев, полгода, максимум — год. Таконо и происходит. Если это не этническое гетто, то надолго застревают 10–15%жильцов, не больше. Это отдельное, но не очень комфортное жилье, значительноуступающее нашему так называемому эконом-классу. Оно скорее ближе к российскимдомам гостиничного типа.

 Однажды в немецкой газете встретилась публикация,где автор обвинял власти в том, что те специально провели ремонт так, чтобывызывать у жильцов депрессию. Но дело в том, что любой мало-мальски амбициозныйчеловек, готовый работать, имеет возможность снять приемлемое жилье или купитьего с помощью кредита. Образование, навыки, физические возможности здесьпринципиального значения не имеют».

В России действительного социальногожилья в европейском смысле слова — «социальной подушки на дне» — практическинет. По неким труднообъяснимым, если не сказать произвольным, критериямвыделяется небольшая группа «нуждающихся». И, например, в Москве ей раздаетсяполовина строящегося жилья. Поскольку по российским (и не только российским)меркам это жилье для 90% населения — настоящие «хоромы», неудивительно, что дополовины граждан, оказавшихся в списках «нуждающихся», таковыми на самом деле неявляются.

Причем в высокоразвитой европейской стране каждый, подчеркнем,каждый нуждающийся вправе получить социальное жилье, отдышаться, оглядеться,поблагодарить хозяев и уйти, чтобы строить свою жизнь. Если не получится, онвернется, передохнет и снова уйдет. В нашей, не самой богатой стране постоялецэтой «социальной гостиницы» вправе вполне законно продать «номер». То есть уйти,прихватив «социальную подушку» с собой.

Слабость этого аргумента, пожалуй,только в том, что в России всего около 500 тыс. семей очередников, 40% из них —в столице. Но ведь действительной системы социального жилья нет нигде. Очевидно,России придется пройти долгую стадию развития этой системы, обеспечивающейнормальное развитие рынка недвижимости, ослабляющей давление на него. И ужепервые правильные шаги на этом пути будут способствовать снижению цен. Какимобразом?

Даешь Младгород!

Представьте, что некий издатель допустил глупость:выпустил новый роман популярного автора в твердом переплете, на хорошей бумаге,довольно дорогой. И одновременно — в мягком переплете, на желтой бумаге, нопрактически даром. Понятно, что цены на первое издание если и не рухнут, тополучат жесткую верхнюю планку.

Есть очень большие сомнения в том, что с 2010года в стране будет строиться по 80 млн кв. м в год. По правде сказать, есть ещебольшие сомнения в том, что в 2006-м сдано в эксплуатацию свыше 50 млн кв. м, ав 2007-м появится еще 56 млн, и это несомненный аргумент в пользу роста цен.Известно, что в некоторых регионах дотянуться до «плана» удалось по команде:региональные власти и энергетики перестали мурыжить застройщиков, авральноприняв десятки ранее построенных объектов. Немало и банальных приписок, когда,например, в сданное жилье записываются нежилые первые этажи и даже техническиеплощади.

Удастся ли повторить финт в этом году, неизвестно. Цены высоки,потому что жилья возводится мало; застройщики боятся возводить, потому чтопродажи идут плохо. Строят, конечно, но жалуются, что планировать что-то надолгосовершенно невозможно. И не преминут добавить, что всячески диверсифицируются:развивают управляющий бизнес, коммерческую недвижимость и т. п. А президент впослании Федеральному собранию высказал мысль, что с 2010 года следует строитьне 80 млн, а 130 млн кв. м.

Разрубить гордиев узел, сбить цены мог бы выброс,нет, не на рынок, а в социальную сферу страны «дармовых книжек» — 30–40 млн кв.м действительно социального жилья, но не менее 4–5 млн кв. м только в Москве.Вот в Некрасовке собираются построить как раз 5 млн, да еще и за счет бюджета.Почему бы не создать целый молодежный город-общежитие? «Молодая семья? Дадим вамкомнату-квартиру на пару–тройку лет. Но сначала давайте выберем способнакопления на первоначальный взнос: впереди у вас настоящее жилье поипотеке».

Нулевой первоначальный взнос — чушь, которую может себе позволитьтолько банк, на 60% принадлежащий мэрии. Представьте, что некто купил квартируза $300 тыс. по этой схеме в январе. Сейчас ее не продашь и за $250 тыс. Еслиэтот некто не дурак, пусть идет в банк и требует скидки по процентам — «не могуплатить, и точка». Не отнимет банк квартиру, не захочет продавать ее и терять наэтом больше $40 тыс.

Цены на жилую недвижимость стабилизируются. Резкие рывкисо столь же резкой «стагнацией» уйдут в прошлое, рынок станет прогнозируемым:удары в значительной мере будет принимать на себя социальное жилье.

Это не фантастика, сынок 

Фантастика? Нет. Московские чиновники любятпоездить по Европе, они прекрасно понимают возможности описанного механизмаконтроля над ценами. Власти, например, говорят о молодежных социальных домах какраз для накопления первоначального взноса. Год говорят. Два. Три. А нафедеральном уровне заявляют о необходимости создать госкомпанию длястроительства социального жилья. Убедительно заявляют, красиво.

Представьте,что произойдет, если цены на московскую недвижимость будут сбиты до уровня хотябы середины 2005 года — $2,3–2,5 тыс. за 1 кв. м. Никаких подозренийотносительно личной или корпоративной заинтересованности столичных чиновников ввысоких ценах на московскую недвижимость. Но и реальную попытку с их стороныснизить цены представить трудно. Потому что, порассуждав о необходимости датьмолодежи шанс, мэр без приличествующей паузы утверждает, что надо «менятьпсихологию нашего человека», чтобы тот привыкал жить в съемном жилье, в«доходных» домах. Пожизненно.

Мы только что говорили о стремлениистроительных компаний диверсифицировать бизнес. Скажем, компания «Интеко»заявила о планах строительства десятков «дешевых гостиниц». Как раз незадолго дозаявления мэра о необходимости «менять психологию».

Иду я как-то по Каннам…

Да, есть и такие мощные факторы в пользу ростацен, как нехватка стройматериалов и провал в электроэнергетике. Что касаетсяпервого, то здесь правильнее говорить «предполагаемая» или «преодолеваемая»нехватка. Цементники еще до заявления Владимира Путина о 130 млн кв. межегодного ввода жилья взяли соответствующие обязательства к 2009 году. Имеютсяв виду конкретные заявки на строительство и модернизациюпредприятий.

Очевидно, на них президент и ориентировался. Серьезные сложностис производством есть только на Дальнем Востоке, но в целом к 2010–2011 годамцементники в состоянии обеспечить и значительно большие объемы строительства.Совсем не катастрофически обстоят дела с кирпичом, стеклом, плиткой. Пошлины навывозимый кругляк сделают более выгодным деревянное
строительство.

Куда хужес энергообеспечением. Москвичей удивляют темные окна домов, построенныхкомпаниями, очень близкими к руководителям столичного стройкомплекса. Обывателинедоумевают: как же так, кто в доме хозяин? Специалисты объясняют им: уэлектроэнергии другой хозяин. «Мощностей нет».

Закупка за рубежом передвижныхэлектростанций, работающих на авиационном топливе, напоминает попытку вытянутьштурвал самолета, сорвавшегося в штопор (только напоминает, поскольку импортныеэлектростанции в 2,5 раза дороже отечественных аналогов.) Оплата электростанцийложится на строителей. После чего строители платят энергетикам заподключение.

А за саму энергию будут платить жильцы. Года полтора назад наодной из конференций застройщик пошутил: «Скоро нас заставят ГЭС строить и ЛЭПтянуть». Что ж, запас прочности у шутки есть.

Сегодня, правда, один приличныйкоттедж (сауна, теплые полы, кондиционеры, наружное освещение и т. п.)потребляет электроэнергии больше, чем вся «хрущевка» в те годы, когда вЦентральной России заработала последняя гидроэлектростанция. Рек не прибавилось,ТЭЦ — слишком грязно, всякие современные технологии (солнечные, ветряные и т.п.) — не для России (хотя дают половину электроэнергии в Канаде).

Похоже,ставка у нас сделана на атомную энергетику. Конечно, атомная электростанция — нецементный завод, за полгода не построишь. Да и хороших месторождений найти никакне удается, а запасы обогащенного урана, наполовину готовое топливо, былираспроданы в 1990-е по демпинговым ценам. Но шансы, что к 2010 году самолетвытянут, может, чуть-чуть чиркнув об землю, все-таки есть.

Вероятно, к этомувремени участки начнут обеспечивать инфраструктурой и распределять на честныхаукционах. Возможно, политика региональных властей будет опираться на глубокийэкономический анализ, а не на сиюминутные впечатления: «Вот был я на выставкенедвижимости в Каннах и видел там...»

А в остальном все говорит за то, чтоцены должны падать.





Просмотрено: 457 раз