Личный кабинет  |  Регистрация

Пароль:

Регистрация   Забыли пароль

ГлавнаяПубликацииОбзоры рынка → Рынок зарубежной недвижимости: вложить деньги и не прогадать.



Рынок зарубежной недвижимости: вложить деньги и не прогадать.

08.12.2012
Паника по поводу возможного обвала евро, ещё недавно царившая в мире, постепенно сменяется оптимизмом в отношении экономической ситуации в странах еврозоны. Это отражает и озвученная в начале августа Европейским центральным банком макроэкономическая статистика, свидетельствующая об усилении экономической активности в странах ЕС во II и начале III кварталах. Компания «МИЭЛЬ-Distant Property Management», в частности, в своём обзоре наиболее привлекательных для инвестиций рынков подтверждает наметившуюся тенденцию оживления рынков недвижимости различных зарубежных стран.

Европа: долгосрочные инвестиции, низкие риски

Наиболее привлекательными для инвестиций в недвижимость странами, прежде всего, в Европе, в настоящее время являются Италия и Германия.

Цены на итальянскую недвижимость за последнее время не падали, а в некоторых случаях даже росли, и, как утверждают эксперты, рост продолжается. «Рынок недвижимости Италии не сильно пострадал от кризиса, – комментирует генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина. – Особенно это касается северной части страны, традиционно популярной для стабильных инвестиций». Престижные северные районы Тоскана и Лигурия (последнюю иногда ещё называют «Лазурным берегом Италии») уже давно стали лидерами по росту цен. Цены на небольшие квартиры здесь начинаются от 250 000 евро, а хорошие апартаменты обойдутся не менее, чем в 500 000 евро. Ещё дороже недвижимость на знаменитых тосканских холмах: вблизи озёр Комо, Маджоре, Изео и Гарда приобрести элитную виллу или апартаменты можно, лишь обладая, как минимум, 1,5-2 млн. евро.

На юге Италии цены на недвижимость гораздо более демократичные. Это исторически обусловлено различиями между двумя регионами страны: южные районы традиционно более аграрно ориентированные, менее промышленные. Тем не менее, в последние несколько лет сюда стали активно привлекаться инвестиции, что в обозримой перспективе отразится на туристическом потенциале и рынке недвижимости региона. Финансовая помощь Европейского Союза помогает улучшить инфраструктуру в курортных областях юга Италии, наиболее интересна из которых Калабрия, расположенная в самой южной части Аппенинского полуострова и омываемая двумя морями – Тирренским и Ионическим. В настоящее время район испытывает резкий подъём деловой активности благодаря инвестициям Евросоюза, деятельности итальянского правительства, а также условиям Плана Сплочённости Италии.
Наиболее ликвидный тип недвижимости в Калабрии, по мнению экспертов, - апартаменты средней ценовой категории, которые всегда могут быть перепроданы или выгодно сданы в аренду. Односпальные апартаменты площадью около 50 кв. м можно приобрести по цене от 50 000 евро до 120 000 евро, двуспальные площадью 60-80 кв. м – от 90 000 евро до 180 000 евро. «Цены на недвижимость в Калабрии невысоки для такой популярной страны, как Италия, - комментирует Дмитрий Богатов, директор российского представительства «VFI Europe», крупнейшей в Калабрии компании-застройщика. – Благодаря этому, а также улучшениям, происходящим сейчас в экономике южного региона, в течение следующих пяти лет ежегодный прирост стоимости капитала обещает составить до 15%». С этим согласна Наталья Завалишина: «Из-за того, что южная часть Италии всё ещё мало исследована и из-за разницы в экономическом развитии северной и южной Италии Калабрия сейчас – очень привлекательный регион для инвестиций в будущее».

Италия – это, в основном, курорты. Если же говорить об инвестициях в некурортную недвижимость, то наибольший интерес представляет Германия, и особенно Берлин.

Главное достоинство Германии как страны для инвестирования средств – высокий уровень надёжности и стабильности. Аналитики «МИЭЛЬ-DPM» отмечают, что вложения в немецкую недвижимость не подвержены кризисам и конъюнктурным колебаниям мировой экономики. Связано это с тем, что правительство Германии традиционно избегает рискованных ипотечных схем, обеспечивая тем самым высокую стабильность экономики даже в период кризиса.

Стоимость качественных апартаментов в Берлине начинается от 70 000-80 000 евро, можно найти небольшие квартиры и за 50 000 евро. По словам Натальи Завалишиной, приобретение недвижимости в немецкой столице – выгодное вложение средств по ряду причин: Берлин стал столицей относительно недавно и демонстрирует неплохую динамику; он не только популярен среди туристов, но и имеет статус города науки – в нём расположены четыре крупнейших университета страны; кроме того, 60-80% трудоспособного населения Германии предпочитает жильё арендовывать, а не покупать. Все эти факторы влияют на популярность рынка аренды.

В качестве примера можно привести трёхкомнатную квартиру в одном из комфортабельных районов Берлина – Пренцлауер Берг. В шаговой доступности (не более 1-2 км) от этого места находятся главные достопримечательности: бульвар Унтер-ден-Линден, Бранденбургские ворота, Рейхстаг, Александерплатц. Стоимость квартиры в этом районе – 177 000 евро. Нетрудно посчитать, что при ежемесячной аренде в 536 евро доходность составит около 4% в год.

Популярные курорты: перспективные инвестиции в недвижимость.

В течение последнего года-полутора пресса пестрит заголовками о значительных снижениях цен на недвижимость в Испании. Это так и одновременно не так. Дело в том, что наиболее ликвидные и инвестиционно интересные объекты с удобным расположением у моря остались в неизменном ценовом диапозоне; более того, на них всегда есть спрос. Поэтому нельзя говорить о том, что вся испанская недвижимость «просела» в цене. Но нужно иметь в виду и тот факт, что среди объектов, по той или иной причине снизившихся по стоимости, есть достаточно интересные и ликвидные, на которые желающим выгодно инвестировать средства стоит обратить внимание уже сейчас, пока цены на них ещё не достигли своих максимальных показателей.

На сегодняшний день рынок недвижимости Испании уже достиг своего ценового дна, однако налицо тенденции восстановления. И, в первую очередь, оно стало возможным благодаря разного рода скидкам и специальным предложениям по кредиту: всё это не может не привлекать потенциальных инвесторов. Любопытны причины таких скидок. В некоторых случаях строительные компании попросту отказались от 100%-ой накрутки на свои объекты, решив довольствоваться малым (как говорится, лучше десять раз по чуть-чуть и почаще, чем один раз много, но редко). Некоторые строители вообще ушли с рынка, продав едва ли не за бесценок свои «пассивные» во время мирового кризиса активы новым владельцам, а они уже, в свою очередь, утвердили совершенно новую ценовую политику, тем самым резко опустив цены (иногда и до 40 % дешевле изначальной стоимости предложения).

Для конкретизации всего сказанного можно показать реальный пример. «Жилой комплекс на побережье Коста дель Соль в районе Михас Коста в 300 метрах от моря. Двуспальные апартаменты площадью 102 м² с двумя террасами, двумя спальнями, двумя ванными комнатами, полностью укомплектованной кухней и санузлами, кондиционером, закрытым садом, с бассейном на территории комплекса, парковочным местом, кладовой и в окружении всей необходимой инфраструктуры сейчас продаётся за 238 138 евро, что почти на 40% дешевле, чем в своём изначальном варианте» - рассказывает Дмитрий Рухлов, руководитель департамента зарубежной недвижимости группы компаний «Costa Esperanza Consulting, S.L.». «Причина подобной скидки, – продолжает он, - как раз та самая смена владельца строительной компании. На этой покупке, помимо 40% от изначальной стоимости, потенциальный покупатель экономит ещё несколько процентов на открытии ипотечного кредита: он уже открыт и на сегодня составляет до 70% от общей стоимости под 2,5-3% годовых и на срок до 30 лет (Euribor, то есть пункт европейского рефинансирования, составляет в августе месяце примерно 1,43)».

Если стоит задача сделать этот объект доходным, то при сдаче в аренду можно получить до 4-6% от его стоимости. Особенно выгодно сдавать его в сезон (май-октябрь), когда показатели аренды на побережье самые высокие. Чем дольше он сдаётся в аренду, тем больше себя окупает, позволяя рассчитываться полученными средствами в течение всего года за ежемесячные платежи по кредиту, которые, в среднем, на это предложение составят порядка 700 евро в месяц из расчёта кредита на 30 лет под 3% годовых.
Одним словом, приобретать недвижимость в Испании сейчас – очень выгодно и правильно, поскольку никогда ранее иностранцам не предоставлялось возможности покупать её по столь низким ценам и на таких выгодных финансовых условиях. В перспективе, причём довольно-таки близкой, рынок недвижимости в Испании ожидает подъём, и вскоре цены вновь неуклонно поползут вверх в попытках восстановить своё статус-кво. Одним из косвенных доказательств этого является тот факт, что жители Скандинавии и Центральной Европы начали скупать всю недвижимость дешевле 200 000 евро на побережье Коста Бланка, в связи с чем найти что-либо достойное в этой зоне и в таких ценовых параметрах становится с каждым днём всё труднее и труднее.

Часто встречается информация, что в Болгарии рынок претерпел существенное дисконтирование в результате кризиса. Однако согласиться с этим можно лишь отчасти.

В Болгарии, так же, как и во всех остальных странах, были и есть ликвидные объекты, отличающиеся качеством строительства, продуманной инфраструктурой, стоимость которых по соотношению цена – качество является оптимальной. Как правило, это комплексы, имеющие удобное расположение, то есть достаточно близко к морскому побережью, аэропортам, гольф-полям, подъёмникам, словом, в соответствии с назначением. Стоимость объектов в таких комплексах мало подверглась изменениям – вероятно, застройщики стали более гибко подходить к возможностям клиента, предлагая различные условия оплаты, включая рассрочки и прочие преференции, с поправкой на ситуацию. Говорить о падении стоимости в таких комплексах – преувеличение, так как скидки носят, скорее, бонусный характер.

Хотя, конечно, если мы говорим о Болгарии, то, так же, как и во всем мире, принципа «локация, локация и ещё раз локация» никто не отменял – немало объектов предлагается с дисконтом до 35%, реже – до 50%. Как правило, это комплексы, удалённые от моря и не обладающие развитой инфраструктурой, стоимость которых изначально была завышена. Сейчас же рынок выровнялся – и стоимость пришла в соответствие.

Примером комплекса высокого уровня может служить «Kaliakria Resort». По словам руководителя представительства «Kaliakria Resort». Михаила Мишенина, «комплекс расположен в центре болгарской гольф-ривьеры, функционирует круглый год и обладает необходимой инфраструктурой для комфортного проживания. Понимая сегодняшние требования покупателей, мы постарались учесть все возможные пожелания – комплекс включает оборудованный пляж, пять бассейнов, в том числе детские, рестораны и бары, фитнес и SPA-центры».

Нельзя и недооценивать инвестиционную привлекательность Болгарии. На сегодняшний день стоимость недвижимости здесь относительно невысока, однако она уже выросла на 25-35% за время вступления Болгарии в Евросоюз. В следующем году Болгария станет полноправным членом Шенгенского соглашения, а затем предполагается и переход на евро, что повлечёт за собой повышение цен. Но уже сейчас приобретение недвижимости может принести ощутимый доход. «Совершая покупку в Болгарии сегодня, Вы приобретаете перспективную недвижимость в Европе по привлекательной цене. Помимо удовольствия от проживания в собственных апартаментах, у Вас есть возможность получать доход до 5-7% годовых от сдачи их в аренду», - комментирует Михаил Мишенин.

Стоит обратить внимание на ещё одну страну, очень близкую к России, – Латвию. С 1 июля 2010 года в ней вступили в силу поправки к закону «Об иммиграции», предполагающие выдачу вида на жительство иностранным инвесторам в недвижимость. Иностранцы могут получить ВНЖ в Латвии, купив один или несколько объектов на сумму 100 000 латов (141 000 евро) для Риги и не менее 50 000 латов (70 500 евро) – за пределами латвийской столицы. За время кризиса латвийская недвижимость существенно потеряла в стоимости, но сейчас начинается постепенное восстановление цен и поэтому, помимо собственно выгодной инвестиции, пока недвижимость ещё не достигла ценовых максимумов, есть возможность получить дополнительные льготы в виде ВНЖ, а ведь Латвия – страна ЕС и Шенгена.

США: оживление рынка недвижимости после кризиса

Одним из самых инвестиционно привлекательных регионов США является Нью-Йорк и, прежде всего, его наиболее респектабельная часть – Манхеттен. На его инвестиционную привлекательность влияет ряд факторов: это один из крупнейших в мире деловых и культурных центров и в силу географических особенностей там невозможно увеличить объём предложения недвижимости. Помимо собственно инвестиций, Манхеттен – подходящее место для получения образования. Сейчас существенно снижены процентные ставки по ипотеке, и банки предлагают много различных программ финансирования на срок до 30 лет.

Согласно результатам исследования компании «StreetEasy», рынок элитной недвижимости Манхеттена за последнее время сильно вырос: количество сделок по сравнению с прошлым, кризисным, годом увеличилось на 93,7%. Средняя продажная стоимость в этом сегменте увеличилась с $3,9 млн. в III квартале прошлого года до $4,45 млн.

Рассмотрим более «скромный» пример – апартаменты в одном из комплексов на Манхеттене стоимостью $678 000. Сейчас продавцы наиболее гибки в торге, такая благоприятная ситуация складывается раз в 10-15 лет, поэтому апартаменты можно приобрести с 17% дисконтом, по цене $563 000. Если пользоваться объектом нет необходимости «сию минуту», то можно рассчитывать на доход от аренды $2 300 в месяц, за год, за вычетом различных налогов и сборов, чистый доход составит $22 524. Нетрудно посчитать, что рентабельность при сдаче в аренду – 4%. Если нет желания вкладывать в покупку всю сумму, можно рассчитывать на кредит, вложив 50% суммы ($281 500). К каждому потенциальному покупателю со стороны банков будет особый подход при выборе финансирования. И это чисто экономические показатели, не говоря уже о престижности обладания недвижимостью на Манхеттене.

По данным «МИЭЛЬ-DPM», заметное улучшение показателей экономики США и оживление рынка ипотечного кредитования подстёгивают цены на недвижимость и, учитывая ограниченную возможность для застроек на Манхеттене, они продолжат расти вместе со спросом на элитные объекты.

Ближний Восток и Африка: риски выше

К зоне повышенного риска с точки зрения инвестирования средств в недвижимость сейчас принадлежат страны Ближнего Востока и Африки – Объединённые Арабские Эмираты и Египет. «С покупкой недвижимости в этих странах лучше повременить, поскольку сильна волатильность курсов национальных валют и нестабильность экономик. В связи с этим есть шанс столкнуться с потерей инвестиций и недостроем объектов», - предостерегает Наталья Завалишина. При инвестировании средств в недвижимость Турции также надо тщательно подходить к выбору, ориентируясь, прежде всего, на уже готовые объекты.

В целом, по данным «МИЭЛЬ-DPM», на рынке недвижимости зарубежных стран ко второй половине 2010 года определились основные тенденции. Кризис постепенно отступает, что благотворным образом сказывается и на рынке недвижимости. «В среднем по рынку наиболее устойчивым был и остаётся сегмент элитной недвижимости, которая не подвергалась значительным отрицательным колебаниям стоимости даже во время кризиса», - резюмирует Наталья Завалишина.




Просмотрено: 475 раз