Личный кабинет  |  Регистрация

Пароль:

Регистрация   Забыли пароль

ГлавнаяПубликацииОбзоры рынка → Русский размер



Русский размер

08.12.2012
БОЛЬШИЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОД КОТТЕДЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.

В последние два-три года рынок коттеджного строительства претерпел больше измене] чем за предыдущие десять лет. На момент своего зарождения загородная недвижимость ценилась, если так можно сказать, за свою загородность. Покупателей не смущал доморощенный дизайн домиков и то, что в двадцати метрах от собственных окон находились окна соседа. Сегодня же, помимо современной архитектуры и насыщенной инфраструктуры, на первое место выдвигается личная обособленность. Тем более что обособленность эта обходится сравнительно недорого.

Сегодня стоимость квадратного метра столичного жилья составляет в среднем $2 000 и в отдельных случаях доходит до $15 000. Однако, по прогнозам экспертов, в ближайшее время она может достичь и $30 тыс., что в пересчете на площадь дает сумму в несколько миллионов долларов. При этом в Подмосковье за гораздо меньшие деньги можно купить не только дом, по площади вдвое больший, чем любая элитная квартира, но и, что немаловажно, получить в собственность участок земли.

Есть и другие преимущества например, экология, красивый ландшафт и, наконец, психосоциальный фактор. Владелец загородного жилья помимо самого дома приобретает новый стиль жизни, характеризующийся размеренностью и приватностью (меньшее количество соседей и регламентации).

Каждый год на рынке коттеджных поселков появляются десятки новых проектов. Девелоперы стараются быть как можно более оригинальными и качественно оформить и воплотить в жизнь свои идейные концепции.

Однако покупатели стали более требовательными и разборчивыми в своем выборе, и некоторых уже не устраивают стандартные участки по 15-20 соток, где, кроме дома, бани и в лучшем случае собственного теннисного корта, больше нечего разместить. Им нужны, прежде всего, не дешевые эффекты, а удобство, стабильность и надежность просторный особняк на большом земельном участке с парком, прудом, оранжереей, пасекой и многим другим, так необходимым для счастливой жизни всей семьи. Однако тут мы сталкиваемся с дефицитом земли в ближнем Подмосковье, ведь для реализации столь масштабных планов может потребоваться несколько гектаров.

Как известно, на сегодняшний день в Московской области построено более 300 коттеджных поселков, в 180 из них в настоящий момент ведутся продажи, при этом доля поселков, в которых площадь земельных участков превышает 50 соток, составляет едва ли 20% от общего числа предложений.

ПОСЕЛОК ПОСЕЛКУ РОЗНЬ

Строительство коттеджных поселков это сегодня и целая наука, и весьма доходный бизнес, отдача в котором достигает 35%. Судите сами: минимальная стоимость участка в один гектар и дома без отделки составляет $300 тыс., но чаще всего речь идет о миллионе долларов и выше. Поэтому вполне естественно, что данный сегмент рынка недвижимости привлекает каждый год все больше новых участников, однако выжить удается лишь тем, кто готов предложить своим клиентам нечто действительно неординарное.

Несколько лет назад, на первой волне спроса на загородную недвижимость, в ближайшем Подмосковье под застройку предлагалось немало бывших пахотных и просто бросовых земель, на которых и выросли первые коттеджные поселки. Однако многие из них, по словам президента московской компании  Сергея Козловского, сегодня уже не отвечают современным критериям просто потому, что безнадежно отстали от покупательских требований по различным показателям - - размеру земельного участка, проекту жилой застройки и т.п. Более того, даже те поселки, строительство которых завершается сейчас, уже устарели. И все потому, что от начала оформления документов на землю до окончания строительства проходит три-четыре года. А значит, необходимо разрабатывать проекты с прицелом на будущее.

Что же именно сегодня предлагают компании, работающие на этом рынке?

Примерно 45% объектов представляют собой коттеджи, построенные в уже сложившихся архитектурных традициях, однако девелоперы, стремящиеся удержаться на гребне волны, стараются предлагать заказчикам что-то более изысканное.

Наиболее уверенно чувствуют себя на рынке застройщики, представляющие собой вертикально интегрированный холдинг. То есть компания выполняет полный спектр работ, начиная от стадии девелопмента и заканчивая фактической реализацией объектов недвижимости. Покупать участок земли на ранней стадии освоения более выгодно, нежели в процессе строительства коттеджа или по завершении работ. Это доказывает и практика: большинство участков в загородных поселках обычно распродаются задолго до начала строительных работ. Причем чем выше класс объекта, тем заметнее выгода, доходящая до 20% от общей стоимости.

Работы начинаются с поиска участка. Естественно, найти несколько гектаров свободной земли (скажем, 30-40 га) в ближайшем Подмосковье нелегко, а в дальнем и проще, и дешевле. Кроме того, чем дальше от Москвы, тем разнообразнее естественные ландшафты и более вероятно наличие природных водоемов. Однако здесь встает вопрос транспортной доступности. Эту проблему компания обычно старается решить до того, как внешний забор огородит границы будущего поселка. Чаще всего предстоит просто улучшить существующие дороги местного назначения, известны случаи, когда девелоперская к строила подъездные пути "с нуля", лишь используя заброшенные пожарные просеки.

"Как правило, в коттеджных поселках городского типа будущему покупателю предоставляется полный карт-бланш, говорит генеральный директор компании недвижимости Кирилл Щепановский. Например, он может объединить несколько участков в один. Обычно какого-либо ограничения по общей площади нет. С другой стороны, покупатель не может менять принятый в поселке дизайн ограды и уличного освещения. Зато заказчику предлагаются на выбор несколько коллекций проектов. Естественно, можно построить коттедж и по собственному проекту, но при условии, что он не противоречит правилам корпоративной застройки. Как правило, это единый архитектурный стиль и ограничение по количеству этажей, которых не может быть более двух и лишь в единичных случаях трех. Кое-какие ограничения налагаются и на использование под застройку остального приусадебного участка. Например, не приветствуется строительство отдельно стоящих бань, хозяйственных строений и бассейнов". Впрочем, сегодня обустройство бассейнов или тренажерных залов в подвалах коттеджей ушло на второй план, поскольку инфраструктура современных поселков подразумевает наличие этих объектов в спортивных комплексах. Кроме того, в последнее время на смену электронным системам типа "умный дом" приходят макроразработки "умный поселок": безопасность и нормальная работоспособность всех систем жизнеобеспечения в каждом из коттеджей контролируются единым электронным блоком.

ПО СПРОСУ И ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Сейчас одними из наиболее востребованных являются, по мнению Анны Федосовой, руководителя департамента PR и рекламы Большой земельной компании, Калужское и Киевское направления: "Основная причина их популярности хорошая экология. Здесь очень мало промышленных предприятий и заводов. Кроме того, сейчас реконструируется Киевское шоссе, которое через год-другой превратится в современную шестиполосную дорогу. Это существенно повысит привлекательность расположенных здесь поселков, в том числе и Березовки, застройщик которой владеет большими земельными наделами в Калужской области и, по словам Олеси Пановой, менеджера по продажам компании "Инвестком", планирует продажу участков от гектара и выше. Хотя есть неплохие предложения и гораздо ближе. Например, в Вау!Тутинках (15 км от МКАД по Калужскому шоссе) предлагается 48 участков размером от 26 до 98 соток. Поселок расположен на территории загородного клуба и уже имеет централизованное газо- и электроснабжение, водоснабжение от собственного водозаборного узла с артезианской скважиной, центральную канализацию с собственными очистными сооружениями. Стоимость участков со строением колеблется от $425 200 до $1 080 550. Единственное ограничение коттеджи не должны быть деревянными. Еще одно схожее предложение поселок Лесное Озеро (28 км от МКАД по Калужскому шоссе). Хотя площади участков тут поменьше (максимум 40 соток), зато застройщик предлагает все коммуникации. Кроме того, в поселке есть собственное озеро. Стоимость владений - - от $450 000 до $1 200 000.

Еще одно направление, которое пользуется сегодня повышенным вниманием, -- это Новая Рига, причем по той же причине. Через два года должно завершиться строительство Звенигородского проспекта, что позволит даже из дальнего Подмосковья попасть на Садовое кольцо все1 час. К этому времени будут отстроены и многие из. запроектированных здесь коттеджных поселков, в том числе Риверсайд и Гринфилд, расположенные в 29 км от МКАД.

Гринфилд, по сути, представляет собой небольшой городок. Его территория разбита на 314 земельных участков преимущественно прямоугольной формы площадью от 0,2 до 0,5 га. При проектировании поселка большое внимание уделено зонированию территории. Здесь предусмотрены многочисленные рекреационные зоны, выполненные в едином архитектурно-ландшафтном стиле, широкие проспекты и бульвары. В центральной части коттеджного комплекса расположено озеро с островами, на которых будет разбит ландшафтный парк. Территория поселка окружена забором, отделанным "диким камнем", а участки обносятся кованой оградой. При желании владельцы коттеджей могут дополнить ее живой изгородью, чтобы защитить свою резиденцию от ветра и посторонних глаз. В поселке проложены внутренние дороги, обеспечивающие удобные подъезды к каждому участку. Предусмотрена и своя служба охраны учитывая столь большую общую территорию, застройщик стремится максимально обезопасить своих клиентов, беря под охрану не только периметр поселка, но и участок, и дом, и его отдельные помещения, сведя всю информацию в единый центр.

Стандартный пакет предложений в Риверсайде включает участки от 18 до 53 соток, с подведенными коммуникациями и электронной системой охраны, телефоном и Интернетом. Вариант будущего дома клиент может выбрать из нескольких серий типовых проектов (до десяти в каждой серии). Гринфилд и Риверсайд составят достойную конкуренцию первенцам Новой Риги поселкам Новая Рига, Княжье Озеро, Третья Охота,.

Не меньший интерес вызывает у девелоперских компаний и Дмитровское направление: здесь есть редкая возможность строить жилье на берегах экологически чистых водоемов. Большие наделы предлагаются в поселках Аврора (18 км от МКАД, площади участков до 83 соток, стоимость владений от $429 000 до $1 502 000), Nemo (25 км от МКАД, участки площадью от 22 до 76 соток, стоимость от $231 000 до $1 938 000) и Монаково (27 км от МКАД, участки площадью до 52 соток, стоимость от $600 000 до $2 500 000). В коттеджном поселке Пуриха (45 км от Москвы по Дмитровскому шоссе), расположенном в 3 км от известного горнолыжного курорта Сорочаны и парка развлечений "Экстрим", продаются земельные участки площадью 40 и 75 соток по 3 500 $/сотка.

Объединяет же эти направления одно: большое количество пригодных для жилищного строительства земельных участков за счет вывода сельхозугодий в более отдаленные районы Московской области.

Удаленность от Москвы, по мнению участников рынка, далеко не всегда в последнее время оказывает влияние на выбор того или иного земельного участка, потому что практически все, кто приобретают недвижимость в Подмосковье, имеют собственный автомобиль или же пользуются услугами наемного водителя, то есть транспортная проблема вполне решаема. Кроме того, для некоторых покупателей недвижимости в Подмосковье вопрос ежедневных визитов в Москву не стоит вообще, во многом благодаря развитой инфраструктуре. Сегодня это не только горячее водоснабжение, газ и канализация, но и скоростной Интернет, и спутниковая телефонная связь. Кроме всего прочего, современная инфраструктура коттеджного поселка подразумевает наличие как минимум детского сада, торговых и развлекательных комплексов если не на самой территории, то, по крайней мере, в зоне шаговой доступности.

"Люди готовы ехать и за 50, и за 70 км от Москвы, если им там предложат хорошие условия проживания, убеждена Анна Федосова. По сути, наличие современной инфраструктуры сегодня это основополагающий момент". Однако не стоит забывать, что все эти блага цивилизации существенно повышают стоимость сотки земли, особенно в пределах 20-25 км от МКАД.

"Наблюдается изменение предпочтений покупателей в части этажности строительства, качества и концепции застройки, продолжает Евгений Родионов. Если раньше преобладали строения замкового типа, с псевдобашенками, то теперь учитываются последние разработки, как зарубежные, так и отечественные. Подвальные помещения, в которых ранее размещали бассейн, сауну и другие удобства, сегодня практически не нужны, так как социальная инфраструктура поселка включает все необходимые объекты. Все чаще покупатели желают приобрести дом рядом с лесом или у "большой воды", например, с собственным причалом. Но число таких предложений на рынке крайне ограничено. Все большей популярностью пользуются дачные поселки, расположенные за 50-километровой отметкой".

Естественно, вопрос цены не последний. Вложения в загородную недвижимость, в особенности на востребованных западных направлениях- Это надежные инвестиции в будущее. Цены на объекты с каждым годом только растут в удачных проектах их рост составляет порядка 15-20% ежегодно. Показательно то, что даже при покупке загородной недвижимости в кредит конечная прибыль перекрывает выплаты банку и прочие накладные расходы.

ЦЕНА ЗАВИСИТ ОТ НАПРАВЛЕНИЯ

На цену влияет многое. Кроме размера и расположения участка, площади дома, запланированных в поселке объектов инфраструктуры и пр. учитывается также наличие реки, озера, леса. Чтобы вокруг было красиво, а рядом располагались, например, горнолыжные курорты. Кто-то предпочтет иметь под боком еще и охотничьи угодья. Например, в уже реализованном усадебном комплексе "Ранчо" на северном берегу Можайского водохранилища есть прекрасные возможности для активного отдыха (охота, рыбалка, разведение лошадей, собак). Число таких предложений на рынке крайне ограничено.

Для других же, возможно, превалирующее значение будут иметь лодочные причалы или стоянка для катеров и яхт. Все это предлагается, например, в коттеджном комплексе Лазурный Берег (25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе), расположенном на берегу Пестовского водохранилища. Пока о будущем поселке можно судить разве что по развитой системе коммуникаций и оформлению дорожек, но уже нынешним летом здесь начнется строительство коттеджей. Дома будут выполнены в едином архитектурном стиле, тротуары и пешеходные зоны выложены брусчаткой, предусмотрено проведение ландшафтных работ с использованием системы декоративного освещения. Стандартные площади земельных участков от 0,2 до 0,75 га.

"Можно купить землю и за $1 000 за сотку в 100 км от Москвы, а можно и за 70 км найти по более приемлемой цене, считает Анна Федосова. Все зависит от того, сколько было вложено в коммуникации и социальную структуру".

По словам Натальи Петшик, начальника отдела по работе с недвижимостью московской компании, наличие коммуникаций может увеличивать стоимость на 30-70%, а в некоторых случаях более чем на 100%. Цена от того, по какому направлению расположен участок, в лесу или в поле. Чем крупнее пос.елок, тем больше приветствуется наличие развитой инфраструктуры, что, в свою очередь, также сказывается на стоимости земли в нем. Чтобы снизить издержки жильцов поселков без ущерба для разнообразия  предлагаемых услуг и сервиса, объекты инфраструктуры выносят за пределы поселения.

В качестве примера можно привести поселок Павлове и строящийся в настоящий момент торгово-развлекательный комплекс "Павлове Подворье", спроектированный как городок, состоящий из нескольких улиц и площадей.

Если рассматривать предложения по цене, то в настоящее время, бесспорно, лидирует Рублевское шоссе с ценой гектара, доходящей до двух миллионов долларов, а в отдельных случаях и выше. Например, трехэтаж
ый коттедж общей площадью в 750 м2 в поселке Жуковка без отделки с участком в 30 соток стоит порядка $3 млн. Впрочем, можно найти и что-нибудь более приемлемое. Скажем, в Николо-Урюпино продается участок небольшой, правда, по цене $15-17 тыс. за сотку.

Далее следует Новая Рига: по своим ценовым рамкам она уже вполне может конкурировать с Рублевкой. Например, участки, расположенные в 15 км от МКАД, при условии, что эта земля уже выведена из сельхозоборота и предназначена для индивидуального жилищного строительства, предлагаются по цене от одного миллиона за гектар. Чуть дальше от МКАД в 15-30-километровой зоне цены заметно ниже, от $500 тыс. до миллиона за гектар. В 30-50 км от МКАД земля сельскохозяйственного назначения сегодня предлагается за $110-300 тыс./га, а еще чуть дальше (от до 70 км) цены для Новой Риги вообще чисто символические от $50 000 до $100 000 за гектар. Район Звенигорода менее освоен. Именно потому  здесь еще можно купить гектар земли за $100-200 тыс. Но это уже в совершенном "медвежьем углу", без дорог и коммуникаций. Более доступные в транспортном отношении участки стоят раз в пять дороже. Например, три гектара земли под индивидуальное строительство продаются около деревни Волково. Территория поделена на участки в 15 соток, но желающие могут купить практически любое количество таких "квадратиков", заплатив $5 000 за сотку.

По Киевскому направлению землю в 15-километровой зоне от МКАД можно купить за $8-10 тыс. за сотку. Чуть далее до Малого бетонного кольца гектар сельхозугодий под индивидуальное строительство обойдется в $200-300 тыс., в отдельных случаях от $300 до $400 тыс. А уже от 30 км и далее $120-180 тыс. Основная причина такого ценового разброса в том, что, во-первых, здесь находятся пути подлета аэропорта Внуково, который в ближайшее время только наберет пассажиропоток, следовательно, возрастет и число самолетов. А во-вторых, в 30-километровой зоне в настоящее время базируются элитные воинские подразделения, в частности, Таманская мотострелковая дивизия, отчего обладатели даже элитной недвижимости могут находиться в зоне шумового воздействия артиллерийских полигонов.

Соседнее шоссе, Калужское, в настоящее время застраивается весьма активно, однако тут превалируют не столько поселки коттеджного типа, сколько таунхаусы. Цены на землю на этом направлении составляют, соответственно, $800-1 200 тыс. в пятнадцатикилометровой зоне и $500-800 тыс. в 30 км от МКАД.

ВОЗРОДИТСЯ ЛИ "РОДОВОЕ ГНЕЗДО"?

Вот, собственно говоря, мы и подошли к очередному вопросу: для чего сегодня приобретаются столь большие участки?

Как правило, люди, обеспеченные и имеющие семью, приобретают загородную недвижимость для постоянного проживания именно своей семьи. По мнению Сергея Козловского, президента компании недвижимости, многие стремятся перевезти за город своих детей и родителей и тем, и другим напряженная жизнь мегаполиса только вредит. В этом случае обладатель загородной недвижимости получает возможность всю рабочую неделю проводить в городе, а на выходные навещать своих домочадцев, не беспокоясь за их безопасность: в каждом из коттеджных поселков имеется собственная служба безопасности.

Те же, в чьей семье пока нет детей, составляют преобладающее число клиентов, покупающих недвижимость в дачных поселках. Сюда можно наведываться время от времени, одному или с компанией, на срок от нескольких часов до нескольких недель или месяцев. А все остальное время можно не опасаться за свой дом.

И наконец, есть и такой аспект, как формирование собственного "гнезда" или родового поместья эти традиции в России были почти полностью утеряны и сегодня возрождаются практически с нуля.

"Мы стремимся отслеживать все последние тенденции, говорит Анна Федосова, и детально соответствовать пожеланиям наших клиентов, предлагая тем самым не просто дом в коттеджном поселке, а стиль жизни".

Образец такого стиля жизни от Большой земельной компании -- это масштабный проект "Долина имений", который представляет собой несколько комплексов, где будет практически все. Сейчас идут активные продажи в "Солнечной долине" (общая площадь 277 га) и "Зеленой долине" (76 га). Каждый комплекс будет иметь свою инфраструктуру (детский сад, школу, конноспортивный комплекс, торгово-развлекательный центр, рестораны и салон красоты). Размер предлагаемых участков от 1 до 5 га. На данном этапе их стоимость составляет $1 000 за сотку.

"Сегодня люди действительно хотят жить на больших земельных участках, утверждает Анна Федосова. И любой компании выгодно продавать землю гектарами. Но проблема в том, что покупатели не всегда знают, что делать с такими гигантскими наделами. А ведь родовое гнездо это целая культура. Возможно, она возродится, но в некоем синтезе так, как было до революции, сегодня уже не получится. Но мы стараемся все-таки воссоздать эту традицию, чтобы человек имел возможность что-то оставить своим детям. Просто коттеджный поселок это уже не то. Я считаю, что будущее за такими проектами, как "Долина имений".

А Сергей Козловский полагает, что так называемые родовые гнезда смотрелись бы смешно, поскольку они ассоциируются со строениями замкового типа: "Подобные имения выглядели бы странно на участках относительно небольшой площади. Кроме того, российские заказчики уже наигрались с башенками и теперь готовы отдать разработку проекта своего будущего дома специалистам".

Сегодня коттеджное строительство ведется не только в Московской области, но и в пригородах Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Ростов-на-Дону или Сочи. Конечно, везде есть свои нюансы. Например, в курортном районе Сочи достаточно трудно купить большой участок земли в пределах шаговой доступности от береговой зоны.

Максимальная площадь наделов - - порядка 20-35 соток, зато в наличии есть все городские коммуникации. Правда, в последнее время начали появляться и предложения больших участков до гектара. Но это, как правило, окрестности Сочи (например, Лоо), и коммуникации там есть далеко не везде.

Покупатели загородной недвижимости в Ленинградской области, очевидно, из-за природных особенностей местности, предпочитают относительно небольшие участки от 16 до 25 соток, хотя можно встретить единичные предложения наделов в 0,5 га, но без каких-либо коммуникаций. К примеру, в 370 км от Санкт-Петербурга, в Карелии, гектар земли на берегу озера Лижменское (село Святоозеро) можно приобрести всего за $12 тыс. Правда, нужно учитывать то, что городская цивилизация сюда придет нескоро: из обещанных удобств только уверенный прием GSM.

Думается, что в ближайшие несколько лет в споре о том, возродятся ли загородные имения в Подмосковье, будет поставлен какой-то более определенный знак препинания. Ну а пока же остается констатировать, что коттеджное строительство в любом его проявлении, бесспорно, является одним из наиболее стабильно развивающихся сегментов рынка недвижимости.

Екатерина АЧКАСОВА




Просмотрено: 532 раза