Личный кабинет  |  Регистрация

Пароль:

Регистрация   Забыли пароль

ГлавнаяПубликацииОбзоры рынка → Масштабное мышление



Масштабное мышление

08.12.2012
МЕГАПОСЕЛКИ ПОДМОСКОВЬЯ.

Рынок загородной недвижимости развивается в сторону освоения значительных территорий под реализацию масштабных проектов. Во многом это связано с либерализацией земельного законодательства и появлением у инвесторов "длинных" денег.

В середине 1990-х годов доверие к продавцам загородной недвижимости было минимальным, потому заключение инвестиционных контрактов практиковалось редко. Строить что-то серьезное за свой счет было не только затратно, но и опасно, к тому же не хватало ни средств, ни опыта. В конце 1990-х начале 2000-х годов стали появляться первые "именные" коттеджные комплексы. Они объединяли всего несколько десятков домовладений, однако уже за счет своей организованности выделялись на фоне разрозненной "красно-кирпичной" массы. По мере развития рынка обозначилась новая тенденция создание мега-поселков, которые сегодня влияют на ситуацию на рынке и формируют спрос.

Безусловно, за последние пару лет количество анонсированных масштабных проектов на загородном рынке превосходит все предыдущие годы говорит Геннадий Левин, руководитель отдела продаж коттеджного поселка Величъ. Это обусловлено эволюцией в коттеджном домостроении. Рынок стал безопаснее и стабильнее, появились игроки, которые накопили соответствующий опыт и имеют проверенные схемы работы. Девелоперы "обросли жирком" и могут себе позволить действовать смелее. Часть крупных проектов продается по системе строительных контрактов и не требует от застройщика грандиозных капиталовложений: продал участок получил деньги начал строительство дома. Реализовывать крупный централизованный проект становится гораздо удобнее и выгоднее, нежели ряд мелких".

Безусловно, самый важный фактор, который задает сегодня правила игры на рынке загородной недвижимости земельный. Налицо очевидное противоречие: все говорят о том, что земли в Подмосковье становится все меньше, но при этом число мегапоселков, которые занимают огромные по площади участки, продолжает расти. "На самом деле это закономерно: земли на рынке нет для тех, кто пытается попасть на него "с улицы", продолжает Геннадий Левин. Те же, кто стоят за новыми большими проектами, всегда владели значительными земельными ресурсами, но до последнего времени дозировали их появление на рынке".

Большинство экспертов уверены в перспективности и инвестиционной привлекательности масштабного строительства в Подмосковье. "Де-велоперы заинтересованы в долгосрочной конкурентоспособности своих проектов, поэтому предпочитают создавать мегапоселки (более ста домовладений) с общей концепцией и развитой инфраструктурой", говорит заместитель генерального директора  Андрей Федака. "Форма реализации элитного загородного проекта определяется потребностями целевой аудитории и совокупностью внешних условий. В настоящее время практически на всех подмосковных направлениях (кроме Рублевки) такое строительство возможно только в виде масштабных проектов", добавляет Андрей Студеникин, руководитель департамента аналитики и маркетинга загородного комплекса "Резиденции Бенилюкс".

"Появление масштабных проектов на рынке предопределит формирование полноценного московского пригорода, характерного для нормального развития любого европейского мегаполиса, подчеркивает Евгений Редькин, директор Департамента общественных связей Управляющей компании "Масштаб". Предместья есть в Лондоне, Париже и других крупных западных городах. Помимо комфортного проживания, не уступающего городскому, такие загородные комплексы предоставляют возможность все же жить на природе в собственном доме".

ЗА И ПРОТИВ

Главное преимущество масштабных поселков очевидно экономия во всем. Крупный проект позволяет снизить не только общие эксплуатационные расходы, но и затраты на содержание объектов социального назначения. "Рентабельной и окупаемой инфраструктура в загородном коттеджном поселке становится, если его площадь составляет более 5060 га и, соответственно, количество участков не менее 200, убеждена Полина Иванова, ведущий аналитик московской компании . Иначе оплата за опции инфраструктуры ложится тяжелым бременем на жителей поселка, что негативно сказывается на имидже поселка и способно отпугнуть часть потенциальных клиентов. В настоящее время сумма платежей в коттеджных поселках бизнес- и премиум-класса составляет в среднем $300 в месяц".

Экономическая выгода масштабных проектов заключается также в удешевлении строительства в целом за счет его размаха и централизации (транспортировка и доставка, заказ и производство материалов и пр.). "Жить в мегапоселках не только выгодно, но и кофмортно, - считает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании недвижимости".  - При планировании таких объектов особое внимание уделяется созданию управляющей и эксплуатационной компаний, проектированию всех необходимых для нормального функционирования инженерно-коммуникационных сетей, благоустройству территории, организации удобного транспортного сообщения и развитой инфраструктуры".

Да, с одной стороны, масштабный коттеджный поселок представляет собой мини-город, расположенный на охраняемой территории и оснащенный всем необходимым для комфортной жизни. "Но с другой стороны, высказывает свою точку зрения Василий Кузнецов, директор агентства недвижимости, утрачивается сама идея загородной жизни, которая предполагает камерность, клубность, закрытое сообщество домовладельцев, когда каждый знает своего соседа и доверяет ему. Крупный поселок, поделенный на крошечные участки земли, напоминает улей. Соблюсти здесь социальную однородность жителей не представляется возможным. Кроме того, в таких комплексах происходит снижение уровня безопасности проживания".

Очевидно и то, что в масштабном проекте существует высокая вероятность потери качества строительства, поскольку приходится привлекать несколько подрядных организаций. К тому же застройщику приходится быть более открытым и поэтому подверженным всем внешним влияниям (от местных бандитов до всевозможных препон со стороны чиновничьих структур).

Еще один недостаток угроза несанкционированного вмешательства в концепцию поселка со стороны его жителей. "Бывают случаи, когда кому-то хочется огородить свой дом в центре поселка двухметровым забором, а кому-то построить просторную баню в русском стиле в окружении подчеркнуто европейского стиля всего поселка, приводит пример Максим Сухарьков, начальник отдела загородного жилья московской компании. Понятно, что чем больше жителей, тем больше вероятность получить такую картину. Подобные самоуправства косвенно сказываются на инвестиционной привлекательности всего поселка в целом. Механизма юридического регулирования данного вопроса не существует, поэтому проблема поддержания единой концепции поселка задача личных взаимоотношений его жителей".

"Для масштабных проектов характерен также более длительный срок строительства, говорит Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости компании недвижимости. Хотя данный недостаток нивелируется грамотной политикой девелопера, а именно, продажей земельных участков только с подрядом и разбивкой территории на зоны застройки, организацией независимых подъездов к ним, четкими сроками ввода очередей".

Кстати, именно из-за длительного срока строительства в самом проекте могут возникнуть серьезные изменения. К примеру, вместо бассейна будет построен ресторан, изменится (в большую или меньшую сторону) количество домов, размер участков. На все эти "нововведения" влияют рыночные тенденции, экономическая и даже политическая ситуация. Масштабный проект требует не менее масштабных инвестиций. И при покупке дома на стадии строительства в таком поселке не исключена вероятность "недостроя". Дабы минимизировать риск, Елена Первакова потенциальным покупателям советует, во-первых, проанализировать статус застройщика, убедиться в его надежной репутации. Во-вторых, обратить особое внимание на ликвидность объекта (престижность направления, месторасположение дома или участка, качество коммуникаций и дома и т.п.). В-третьих, правильно оформить сделку, то есть четко прописать в документах условия выхода из сделки, возврат денег и штрафные санкции. Сопровождать сделку должны юристы, которые имеют опыт работы с загородной недвижимостью и осведомлены о существующих "подводных камнях" в земельном законодательстве (это касается природоохранной зоны, категории земель и лесов, статуса земель, обременении на землю, разрешения на строительство и т.п.).

"Если девелопер грамотный и оперативно реагирует на изменения рынка (запросы потребителей, модные тенденции в архитектуре, технологические новинки и т.д.), то риска ни для застройщиков, ни для клиентов нет", заключила Ирина Мошева.

 Одна из важных составляющих масштабного проекта грамотное зонирование территории. Загородный комплекс "Резиденции Бенилюкс" концептуально разделен на части, каждая из которых сохраняет свою специфику и неповторимость природного ландшафта и названа в честь стран Евросоюза.

МЕГАГОРОДКИ

Все масштабные поселки можно условно разделить на две категории: первая проекты, реализуемые на территории от 100 га, вторая коттеджные комплексы, занимающие меньшую площадь, но объединяющие более ста домов. По данным экспертов, в настоящий момент на рынке загородной недвижимости насчитывается около 20 проектов с территорией застройки свыше 100 га. Одним из них является поселок Плещеево, расположенный в 20 км от Москвы в наиболее престижном районе Рублевского и Новорижского шоссе в пойме Москвы-реки и Истры. На участке в 594 га раскинется элитный жилой комплекс с развитой социальной и спортивной инфраструктурой.

В трех километрах от МКАД по Новорижскому шоссе будет построен город миллионеров Рублево-Архангельское (общая площадь 430 га), рассчитанный на 30 тыс. жителей. По словам экспертов, он может быть сопоставим с такими крупными зарубежными проектами, как "Плайя Виста" (провинциальная идиллия в центре Лос-Анджелеса, Калифорния) и "Пальма Джумейра" (искусственный остров в Дубае).

Чуть дальше, в 13 км от МКАД, разместится "Рублевка гольф-клуб" ( общая площадь 333 га). Проект предусматривает строительство 300 тыс. кв. м жилья, а также торгово-развлекательных объектов и технопарка. Кстати, та же компания планирует реализовать еще два масштабных проекта на территории Подмосковья: в километре от столицы по Путилковскому шоссе будет построен поселок Гран-При (общая площадь 313 га), а в пяти километрах по Пятницкому шоссе район малоэтажной застройки "Долина Козино" (общая площадь 524 га), где помимо коттеджей запланировано создание кантри-клуба (4,17 га), теннисных кортов (более 2 га), центра водных видов спорта (1,3 га), конноспортивной базы (б га) и коммерческих площадей.

В 25 км от МКАД по Новой Риге появится крупнейший поселок класса de luxe с собственными гольф-полями, получивший название Agalarov Estate ( общая площадь 300 га). Впрочем, самым масштабным проектом на этом лидирующем по объему строительства направлении считается Рузская Швейцария ( общая площадь 15 000 га), которая разместится преимущественно на берегах Рузского и Озернинского водохранилищ в 90 км от МКАД и будет состоять из комплекса частных усадеб и общей курортно-развлекательной зоны. Одним из ее первых вошедших в строй объектов станет "Бухта "Бунино", объединяющая 56 усадеб. В среднем каждое домовладение комплекса займет около 2 га. Дома будут выполнены в стиле модерн и неоклассицизма, с вкраплениями скандинавского, западно-европейского и средиземноморского элементов.

По соседству с Рузской Швейцарией разместится еще один мегапроект "Другие берега" (общая площадь 1 200 га). Согласно разработанной концепции, на территории комплекса будет построено 130 коттеджей (каждый на участке не менее 1 га), планируется также создание заповедно-парковой зоны, строительство гостинично-развлекательного и спортивного комплексов, а также общественно-делового центра и парусной станции.

Как пояснила Светлана Кондачкова, Рузское и Озернинское водохранилища являются сейчас самыми неосвоенными и экологически чистыми уголками в Подмосковье, что привлекает сюда многих покупателей загородной недвижимости. По мнению экспертов, вывод на рынок почти одновременно таких масштабных проектов, как "Другие берега" и "Рузская Швейцария", безусловно, повлияет на развитие всего Рузского района. Однако, учитывая то, что Рузская Швейцария рассчитана на более состоятельных покупателей, они не станут конкурировать между собой.

Из уже состоявшихся мегапроектов можно выделить Резиденции Бенилюкс, расположенные в 17 км от Москвы по Новорижскому шоссе (девелопер некоммерческое партнерство "Резиденции Бенилюкс", общая площадь более 150 га). 80 га территории отводится под коттеджную застройку: 250 домов площадью от 320 до 1 200 м2 разместятся на участках от 20 соток до 2 га.

В 24 км по Новой Риге продолжает застраиваться поселок Княжье Озеро (общая площадь более 160 га) Проект предполагает создание трех жилых кварталов, включая зону класса люкс, а также всех необходимых объектов инфраструктуры. Дома элитного сектора(площадь 500-800 кв.м.) будут выдержаны в стиле модерн и в духе Французской Ривьеры. Возводятся они на участках, примыкающих к сосновому бору. Всего в поселке запланировано строительство около 700 коттеджей на участках от 13 до 50 соток. В настоящее время 350 домов уже построены, более 250 из них заселены.

В 24 км от столицы  реализует свой самый крупный проект Гринфилд, в котором будет воплощена в жизнь система "умный поселок" (а в каждом частном случае и "умный дом"), позволяющая контролировать все аспекты работы коттеджной инфраструктуры. На площади в 127 га разместятся 314 домовладений (участки от 18 до 53 соток). Украшением поселка станут широкие бульвары, зеленые парки, каштановые аллеи и живописные водоемы.

Крупнейшим проектом на Дмитровском направлении на сегодняшний день является поселок Пестово, расположенный в 22 км от МКАД. На территории в 150 га разместится 413 домовладений. Размеры участков варьируются от 20 до 38 соток, а площадь домов от 250 до 600 м2. В инфраструктуру поселка входят яхт-клуб, гольф-клуб, теннисные корты, общественный центр.

ПОСЕЛКИ С РАЗМАХОМ

Еще одна тенденция последнего времени реализация масштабных проектов даже на относительно небольших территориях (менее 100 га). В 18 км от МКАД по Новорижскому шоссе, в пяти минутах езды от Резиденций Бенилюкс находится поселок Павлово (общая площадь 68 га), объединяющий 220 домов. Площадь участков варьируется от 20 до 50 соток, а площадь коттеджей от 400 до 1 200 м2. В 24 км от МКАД на берегу речки Беляна возводится загородный комплекс Риверсайд (общая площадь 38 га) включаю щий 121 земельный участок площадью от 18 до М соток. Примерно такое же количество земельных наделов размером 15-20 соток запланировано и в поселке Лужки (общая площадь 30 Га, расположенном в 37 км от МКАД.

В 29 км от МКАД по Новой Риге строится поселок Грин Хилл (общая площадь более 29 га), состоящий из 121 коттеджа площадью от 344 до 487 м на земельных участках от 15 до 26 соток.

По Калужскому шоссе эксперты выделяют поселки Новоспасское-2 ( общая площадь 40 га) в 20 км от МКАД и Европейская Деревня-IV (общая площадь 36 га) в 24 км от МКАД. Первый объединяет 190 коттеджей от 164 до 550 м2 на участках от 15 до 30 соток. С одной стороны поселок окружен сплошной зеленой стеной вековых деревьев, с другой граничит с двумя большими прудами естественного происхождения. Европейская Деревня-IV расположена рядом с санаторно-курортным комплексом "Пахра" и состоит из 138 кирпичных домов общей площадью от 155 до 370 м2 на участках от 15 до 25 соток.

По Ярославскому направлению можно привести в пример Пушкинские Пруды (общая площадь 34 га), расположенные в 17 км от МКАД, напротив санатория "Пушкино". Благодаря столь в
годному соседству жители поселка смогут пользоваться всеми объектами инфраструктуры оздоровительного комплекса и отдыхать на его территории. Покупателям предлагаются дома на участках от 10 соток и площадью от 200 м2. Всего в поселке будет 130 коттеджей. На Дмитровском шоссе выделяется поселок Зеленый Мыс в 28 км от МКАД (общая площадь 80 га), имеющий береговую линию более километра. Здесь будет построено 230 домов площадью 200-400 м2 на участках 12-30 соток.

"В основном, масштабные поселки представлены на рынке в категориях элит- и бизнес-класса, говорит Светлана Кондачкова. В сегменте эконом-класса примером масштабного поселка может служить Family Club (общая площадь 50 га), который возводится в 12 км от МКАД по Новосходненскому шоссе и состоит из 200 коттеджей (от 240 до 340 м2) и 100 таунхаусов (от 124 до 180 м2). На территории поселка строится собственный административно-эксплуатационный комплекс, торгово-бытовой центр и зона отдыха с теннисными кортами и спортивными площадками".

Из наиболее привлекательных по соотношению "цена-качество" стоит отметить поселок эконом-класса Березовка (120 км по Киевскому шоссе), расположенный в лесном массиве. 417 коттеджей из оцилиндрованного бревна площадью от 100 до 350 м2 возводятся на участках 12 и 24 сотки. На территории поселка есть природное озеро. Дома строятся "под ключ" со всеми коммуникациями: магистральный газ, электричество, вода, септик. Квадратный метр "березовского" коттеджа равен $550. В Березовке предусмотрены автостоянка, кафе и лодочная станция, детские площадки, ресторан, бар, сауна, собственная пекарня и магазины. Также запланирована и обширная спортивная инфраструктура: теннисные корты, футбольные и баскетбольные поля, бассейн. Поселок имеет удобные подъездные пути и круглогодичную охрану.

Масштабный проект подразумевает создание собственной управляющей компании. Подобные структуры есть и в Княжьем Озере, и в Резиденциях Бенилюкс. Основные функции службы управления поселком включают в себя не только эксплуатацию сложных инженерных сооружений и уборку общественной территории, но и взаимодействие с государственными и административными органами, жителями поселка, управление объектами социальной инфраструктуры. В ее штат обычно входят инженеры, газовщики, электрики, большая диспетчерская служба, отдел по работе с жителями, отдел по благоустройству и т.д. Так, управляющей компанией коттеджного комплекса "Резиденции Бенилюкс" была разработана многоуровневая концепция безопасности, учитывающая географические и статусные особенности поселка. "Основные направления этой концепции: общественная, техническая, энергетическая, медицинская, пожарная и информационная безопасность, рассказывает Андрей Студеникин. Частное охранное предприятие осуществляет контрольно-пропускной режим, патрулирование общественной территории и периметра поселка, охрану инженерных сооружений и объектов инфраструктуры. На его базе создана кинологическая служба и группа быстрого реагирования".

Еще одно обязательное требование грамотное зонирование территории поселка. "Очень важно, чтобы в больших по площади комплексах не пропадало ощущение уюта и уединенности отмечает Ирина Мошева.  Правильная планировка поселка позволит минимизировать возможный дискомфорт из-за наличия огромного количества домов: достаточно предусмотреть особые изгибы улиц, отгородить домовладения друг от друга посадками деревьев и т.д. Именно  по такому принципу  мы обустраиваем наш  мегапоселок княжье Озеро. Наши потенциальные покупатели, переезжая за город, стремятся к приватности - говорит григорий Слепак, заместитель генерального директора московской компании. Как мне кажется, в поселке Грин Хилл нам удалось успешно решить эту задачу территория разбита на микрорайоны по 8-10 домовладений. Все дороги, ведущие к ним от главного бульвара, тупиковые".

Эксперты подчеркивают: важна проработка архитектурной концепции, маркетинговой политики, планировочных решений жилых и общественных зон, а самое главное идея. "Залог успеха масштабного проекта собственный стиль, наличие особой жизненной философии и атмосферы, превращающих поселок из совокупности рядом стоящих домов в некий мир, сообщество людей, объединенных общими интересами и увлечениями", подчеркивает Андрей Студеникин.

Например, в концепции Княжьего Озера сделан акцент на социально-культурные ценности семью и факторы, позволяющие ей развиваться и комфортно существовать в специально создаваемых для этого условиях жизни в поселке, в котором все продумано до мелочей. При этом своеобразной изюминкой проекта является поддержка и популяризация исторических и национальных русских традиций, что выражено в названии улиц в честь русских правителей и князей, стилизации общественных зон и малых архитектурных форм и т.д. Этот подход создает особенную атмосферу, делает поселок узнаваемым даже в мелких деталях, а идею его создания более яркой и завершенной.

Примером другой удачной и вместе с тем оригинальной концепции стал поселок Резиденции Бенилюкс. Его территория концептуально разделена на части, каждая из которых сохраняет свою специфику и неповторимость природного ландшафта и названа в честь стран Евросоюза. При въезде в поселок мы попадаем на территорию "Амстердам", выполняющую функцию "столицы" комплекса, его социального, административного и культурного центра. Здесь разместятся спортивные, развлекательные и административные объекты. Впереди "Голландия" жилая застройка, отражающая архитектурные направления от неоклассики до модерна. Справа раскинулась построенная в стиле лофт "Бельгия", которую отделяет от других приватных территории река Синичка. Вдали виднеются лесные резиденции "Люксембург", где возможны самые различные стилевые и композиционные решения. Сразу за ними находится лесопарковая зона "Дикий Запад". Здесь на территории 30 га будут организованы велосипедные и беговые трассы, дорожки для пеших и конных прогулок, спа-комплекс, ресторан на берегу озера, площадки для барбекю и беседки для отдыха. Для детей предусмотрен лесной игровой городок с детскими площадками для развивающих и спортивных игр, а также "Крестьянский дворик" своеобразный мини-зоопарк.

В основу генерального плана Рублево-Архангельского положена архитектурная концепция города, который рос и развивался с течением времени. Среди его кварталов исторические Цитадель и Старый город, Рыбацкая деревня, Виллы в рощах, бизнес-парк и другие. Такой подход, по мнению девелопера, позволяет создать единый стиль проекта, сохраняя при этом определенную гибкость для фазовой реализации строительства. В центральной части разместится малоэтажная застройка с полным комплексом инфраструктуры (магазины, образовательные и развлекательные учреждения), а также таунхаусы, коттеджи и отдельно стоящие виллы. Рублево-Архангельское реализует идею создания элитного пригорода в европейском стиле.

Василий Кузнецов отмечает, что сегодня наметилась тенденция к соревнованию между поселками по количеству объектов инфраструктуры. В больших поселках все чаще декларируют строительство таких объектов, которые камерные поселки не могут себе позволить торговые, развлекательные, спортивные, оздоровительные, детские центры, школы, магазины, рестораны, парковые зоны.

"По нашему опыту, инфраструктура входит в тройку ключевых требований покупателя, наряду с природными характеристиками местности и транспортной доступностью направления, добавляет Максим Сухарьков. Наличие торговых и социально-досуговых объектов внутри поселка (либо в шаговой доступности) принципиально важно для покупателя загородного жилья. Ведь именно уровень инфраструктурного сервиса в большой степени и определяет качество загородной жизни в целом".

Некоторые застройщики в связи с этим меняют даже очереди строительства и начинают сначала инфраструктуру и только потом жилье. Именно такой подход был использован при застройке поселка Зеленый мыс. Инфраструктура здесь занимает половину всей территории и включает административно-бытовой комплекс с гостиницей, конференц-залом, предприятиями бытового обслуживания, аптекой и медпунктом; здание спортивного комплекса с бассейном, фитнес-центром, залом для сквоша, салоном красоты и комплексом бань; торгово-развлекательный комплекс с супермаркетом, баром, рестораном, бильярдной и художественным салоном; школу полного цикла и детские дошкольные учреждения; яхт-клуб с мариной, техническим причалом и эллингом; оборудованную береговую зону с дорожками для прогулок, ротондами, детскими и спортивными площадками.

Эксперты выделяют еще одну ярко выраженную тенденцию в загородном строительстве нередко инфраструктура больших поселков выносится за территорию и выделяется в отдельный коммерческий проект. Это позволяет более эффективно организовать работу объектов (в том числе открыть их для сторонних посетителей) и, соответственно, получать от реализации большую прибыль. Образуются так называемые конгломераты сеть поселков, сосредоточенных в одном месте и имеющих общую инфраструктуру. Бывает, что одна компания владеет большими участками земли. При содействии областной администрации создается эскизный план застройки района, определяется единый инфраструктурный и административный центр, вокруг которого концентрируется несколько поселков, а по сути очередей строительства одного огромного комплекса.

"Вся Рублевка представляет собой такой конгломерат, говорит Андрей Федака. Подобные объединения коттеджных комплексов появляются и на Новой Риге". В качестве примера можно привести курорт Рузская Швейцария и поселки Другие Берега, Риверсайд и Грин-филд. Инфраструктура Рузской Швейцарии предназначена не только для внутреннего пользования. На территории комплексов "Бунино" и "Акатово", реализуемых в рамках этого проекта, будут построены пятизвездочные кантри-отели с собственными спа-центрами, гольф-полями на 18 лунок (одно из них будет чемпионского класса), конными парками, яхт-клубами и стрелково-охотничьими базами. В восточной части района разместится горнолыжный курорт "Паново" с двумя трехзвездочными кантри-отелями на 150 номеров и 250 гостевых шале и одноименным коттеджным поселком на 780 домов. По словам Василия Бойко, председателя совета директоров группы компаний, новый курорт сможет принять больше посетителей, чем парки отдыха "Яхрома", "Волен" и "Сорочаны" вместе взятые. В северной части района предполагается разбить сафари-парк, а в юго-западной, на месте старого аэродрома, уже строятся аэропорт для малых самолетов бизнес-класса и вертолетные площадки. В восточной части района, в излучине Москвы-реки, напротив усадьбы князя Щербатова, появится коттеджный поселок бизнес-класса Москварека-Васильевское на 330 коттеджей, построенных на участках 0,27-0,55 га, а на севере, на берегу Сычевского водохранилища комплекс эконом-класса с развитой инфраструктурой "Сине-озеро", включающий 780 домов на участках от 0,2 га каждый.

Рядом с Риверсайдом и Гринфилдом выделена огромная площадь под инфраструктуру (100 га), которая будет включать торгово-развлекательный и медицинский центры, фитнес-центр, образовательный комплекс, конный клуб, ресторан и многое другое.

К поселку Павлово примыкает торгово-развлекательный комплекс "Павлово Подворье" крупнейший на Новой Риге многофункциональный инфраструктурный объект, который будет доступен для жителей всех близлежащих поселков.

В Никольской Слободе (территория 91 га) осенью прошлого года открылся ресторан европейской кухни "Круассан", с июля начнет работу открытый теннисный корт, в конце лета будет введен в эксплуатацию спортивный комплекс "Теннис Лэнд". Пользоваться этими объектами инфраструктуры смогут не только обитатели Никольской Слободы, но и жители соседних поселков.

МАСШТАБНЫЙ СПРОС

Спрос на дома в крупных поселках достаточно велик. При этом, по словам Андрея Студеникина, в элитном сегменте востребован скорее качественно исполненный, узнаваемый и не похожий на других продукт бренд, с величиной поселка это никак не связано.

По свидетельству экспертов, в крупном поселке предпочитают жить преимущественно молодые люди (до 45 лет), а также семьи с маленькими детьми. Просторные прогулочные зоны, развитая инфраструктура, так называемая "тусовка", как правило, достаточно привлекательны для данной аудитории. Люди более старшего возраста ценят уединенность и камерность, а потому делают выбор в пользу сравнительно небольших коттеджных комплексов.

Затрагивая вопрос о сроках реализации поселка, рассчитанного на несколько сотен домов, можно сказать, что они будут чуть больше, чем сроки строительства. К примеру, продажи в Резиденциях Бенилюкс начались еще в 2003 году. Завершить строительство планируется в этом году, а реализацию в 2007-м. Княжье Озеро анонсировали в 2001 году, сдача Госкомиссии состоится в следующем году, а реализацию поселка намечено завершить в 2008 году. "Как правило, строительство в таких поселках идет очередями. В зависимости от количества домов средний срок реализации одной очереди составляет около двух лет, всего поселка - лет пять-семь , - говорит Ирина Мошева, директор по маркетингу и PR группы компаний "Сапсан .

Стоимость домов в масштабных поселках зависит от стадии строительства. Минимальные цены можно получить на "инвестиционной" стадии реализации, когда риски максимальны. Как пра-1ло, оплата привязана к стадиям строительства производится траншами. "Хотя сегодня не редки ситуация, когда как минимум 50% стоимости нужно оплатить сразу. Это, отчасти, продиктовано тем, что спрос на такие проекты достаточно велик", замечает Елена Первакова.

Со слов аналитика загородной недвижимости московской корпорации  Ивана Воробьева, уровень цен на землю и дома в больших коттеджных поселках достаточно высок хотя бы из-за того, что основные параметры качество объектов (современные строительные технологии и пр.), расположение (популярные направления) и развитая инфраструктура находятся в верхнем ценовом диапазоне.

На фоне растущей популярности загородного образа жизни удачные масштабные коттеджные поселки в перспективе будут пользоваться повышенным спросом, так как они представляют собой практически полноценную замену городского жилья по комфорту и уровню инфраструктуры и в то же время обладают рядом преимуществ, в числе которых хорошая экология и однородная социальная среда, подводит черту Андрей Федака. А учитывая растущий спрос на предложения стоимостью менее $300 тыс., можно спрогнозировать, что тенденция строительства масштабных объектов будет динамично развиваться в сегменте загородной недвижимости эконом-класса.

Алена Дымова
Современный дом




Просмотрено: 715 раз