Личный кабинет  |  Регистрация

Пароль:

Регистрация   Забыли пароль

ГлавнаяПубликацииОбзоры рынка → Народный экономический кризис: какие изменения он принесет вам лично? Часть2.



Народный экономический кризис: какие изменения он принесет вам лично? Часть2.

08.12.2012
Мы продолжаем рушить основные страхи наших людей, связанные со всеобщим экономическим кризисом. Пусть вам всем будет легче…

В первой части статьи мы уже рассуждали на тему, упадет ли цена на недвижимость  в 2-3- раза и будет ли  всем от этого плохо, и  начали говорить о том, затребуют ли банки назад свои кредиты у населения.

Другие мифы нынешнего кризиса звучат так:

  • народ, поняв, что платеж по ипотеке и цена предмета залога по договору с банком  больше, чем реально стоит упавшая в разы недвижимость, перестанет платить. Банки начнут выставлять такие объекты на продажу. И цены упадут еще сильнее. И всем будет еще хуже.
  • работодатели станут снижать всем зарплату, многих сотрудников сократят, и начнется безработица.
  • народ повытаскивает деньги с депозитов и счетов и засунет их под матрасы…А потом правительство вдруг объявит деноминациюдевальвацию, и  еще какую-нибудь дефлорацию, простите, комфорта в нашей жизни, причем в размере не более 100 тыс руб.. И мы все хором потеряем подматрасные деньги. А если их не вытащить из банка и не засунуть под матрас, то все равно потеряем, так как страхование вкладов не даст гарантии, и мы вообще уже не верим в гарантии и страховки, кроме ОСАГО и КАСКО.

- в магазинах кончатся продукты, так как кончатся деньги на оптовый закуп ритейлеров, так как кончатся деньги у людей, так как их уволят, так как везде кризис, так как….

А также: почему не надо ждать падения цен, если вы совершаете альтернативную сделку.

1. Возврат кредита банку

В СМИ уже проходило несколько сообщений о том, что некие банки затребовали у населения кредиты обратно. Пока мягко. Может ли это стать повальным явлением? Или это проблема финансового менеджмента конкретного банка?

Если говорить о кредитах вообще, и особенно о необеспеченных, то всегда необходимо тщательно знакомиться с текстом кредитного договора, который вы подписали с банком, а также с полными условиями кредитования, которые обычно являются приложением к договору.

С точки зрения закона, банк не имеет права отступить от договора и этих условий.

Несколько сложнее ситуация с обеспеченными кредитами, в частности, с ипотечными. Согласно законодательству, банк вправе потребовать возврата кредита, если стоимость залога становится значительно меньше, чем пропорционально ей выданный кредит.

Т.е., учтя это положение, многие стали бояться того, что, если рыночная цена заложенной квартиры стала меньше, например, в 2 раза, чем сумма кредита, банк потребует кредит обратно ТОЛЬКО на этом основании.

Но банк, скорее всего не сделает этого по следующим причинам:

- потребовав кредит обратно, он лишится своего дохода – процентов, которые вы ему платите. Причем эти проценты больше ( так как сумма кредита больше), чем если бы вы купили эту квартиру сегодня по упавшей в 2 раза цене. А привлечь нового заемщика банку сейчас все сложнее, так как нет платежеспособного населения, и условия выдачи кредитов ужесточились. Зачем же банку лишать себя дохода?

- помимо этой причины, если цены на недвижимость упадут так сильно, банк просто не сможет вернуть свои деньги, просто продав квартиру. И тем более, не вернет вам ваш первоначальный взнос в полном размере..

- другое дело, если вы стабильно задерживаете платежи, не продлеваете страховки, и допускаете прочие нарушения. Но в этом случае дело не в падении цен, а  в неисполнении вами условий договора. Это может быть связано с кризисом, но лишь с вашим личным, например, вы потеряли работу или заболели. И даже в этом случае банку гораздо проще заставить вас платить с помощью действий службы безопасности и насчитать вам пени, что тоже будет являться источником дополнительного дохода для банка. Так как все прекрасно понимают, что полной суммы для возврата кредита у вас просто нет, а другой кредит вам просто никто не даст. Особенно это касается аннуитетной формы платежей, по которой работают почти все банки, и, согласно которой, первые годы ваши платежи большей частью уходят на погашение процентов, нежели чем основной суммы кредита. На настоящий момент даже у тех, кто взял ипотеку в середине 2006 года, сумма долга остается велика, и досрочное гашение не слишком выгодно.

- если уж вы являетесь таким злостным неплательщиком по ипотечному кредиту, или, не дай бог, вообще скрываетесь от банка, банк теоретически должен решить продать вашу квартиру ( в договоре есть такое условие) и вернуть себе ваш долг с продажи, независимо от вашего желания. Однако, на практике осуществить это трудно, необходимо искать перепроданную закладную, и тем более, когда цены на недвижимость упали, вырученная сумма может и не покрыть сумму долга . Поэтому банк прежде всего будет пытаться заставить вас все-таки продолжать платить кредит, дать вам отсрочку на несколько месяцев и т.п. Ведь и на этом он заработает дополнительные проценты. И вы тоже предпочтете продолжать платить, нежели чем оказаться на улице.

Но об этом ниже.

- заметьте, что все перечисленные в этом пункте «если» могут случиться только при сильном и резком падении (необходимое и достаточное условие) цен на недвижимость. А в первой части этой статьи мы разбили в пух и прах эту предпосылку. А также посылку того, что от снижения цен нам всем будет плохо.

2. Народ перестанет платить ипотеку из-за падения цен на недвижимость

Ходит и такая байка, которая сложена на основании, якобы, опыта мировых рынков недвижимости на стадии резкого обвала цен. Суть ее в том, что после сильного падения цен на недвижимость, например, в 2-3- раза, плательщики ипотеки понимают, что тот ежемесячный платеж, который они платят, рассчитан  по старой высокой цене, и сейчас был бы гораздо ниже. Далее они решают не платить ипотеку, надеясь, что банк, продав их квартиру, вернет им первоначальный взнос, с помощью которого они приобретут новую квартиру с новым кредитом, который будет уже гораздо дешевле. В итоге на рынок недвижимости выйдет множество таких обремененных ипотекой квартир, в результате цены из-за избытка такого специфического предложения с необходимостью оформления еще и кучи документов еще более упадут, а банкам станет совсем плохо из-за проблем с ликвидностью и возвратов своих денег от неплательщиков.

Те, кто придерживается таких страхов, приводят в пример США, где получилось как будто примерно так. Но не учитывают, что причина и следствие там были обратными, да и предпосылки другие:

- неплатежи по ипотеке там начались из-за того, что ставка кредитов была плавающая, в результате чего в определенный момент из-за общеэкономических причин она подскочила, подскочил платеж по ипотеке, который многим оказался не по карману. И только после этого банки стали продавать такие квартиры. Плюс слишком рискованные выдачи кредитов без должной проверки платежеспособности заемщика.

- самый же весомый фактор того, что у нас так не будет – это разница менталитетов потребителей и жизненных ценностей. Американцы на то и считаются у нас  расчетливой нацией, так как они выросли и воспитаны в условиях классической рыночной экономики, с массой возможностей по кредитованию и действительно доступному жилью, но и с жестко конкурентными условиями бизнес-модлей. Для них купить частный коттедж – легко.

У нас же – другая история. Большинство работоспособного ныне населения выросло в СССР, помнят очереди и талоны. Для нас квартира – самая большая ценность, и это у нас в крови. Конечно, в последние годы появилось много обеспеченных людей, которые могут позволить менять жилье почти « как перчатки». Но ведь для того, чтобы повлиять на рынок, действия людей должны стать массовыми и затронуть все слои населения.

Так вот, это самое наше воспитание и « генетическая» память просто не дадут нам делать «резких движений» с долгожданной квартирой в ипотеке, например, неуплаты платежей, как говорится, по « политическим причинам». Согласитесь, что большинство покупателей недвижимости копило для этого деньги много лет, влезло в долги, и считает покупку квартиры  «событием всей жизни». Они прекрасно понимают, что покупка квартиры для большинства населения может случиться один, максимум – два раза в жизни. Правительство же тоже не спроста дает право на возврат подоходного налога при покупке квартиры только один раз в жизни….. Намек на обстоятельства…

Да и ипотеку сейчас берут минимум на 10 лет. Представьте, взять ипотеку в банке можно только скопив денежку на первоначальный взнос, достигнув каких-либо успехов в работе, т.е. получая хороший доход и сумев доказать это дотошному банку. Т.е, например, лет в 30 в среднем. Далее вы 10 лет платите эту ипотеку, а затраты еще будут и на страхование, ремонт, который молодая семья будет делать совсем постепенно.. В итоге вам уже за 40. И влезать в ипотеку вам еще раз пока не хочется. Ипотека – это огромный стрессовый многолетний фактор. И многие не желают вступать в эту реку дважды. Тут еще дети подрастают и требуют затрат, ну и т.п.

Поэтому от одной только мысли об изъятии квартиры банком у большинства граждан, поверьте, волосы дыбом встают. И платить ипотеку они будут. Будут.

Продолжение следует…

Андреева Елена
Сеть Агентств недвижимости "Эксперт"



дольщики, Росреестр



Просмотрено: 494 раза