Личный кабинет  |  Регистрация

Пароль:

Регистрация   Забыли пароль

ГлавнаяПубликацииСтатьи → Ипотечное страхование



Ипотечное страхование

08.12.2012
В сфере недвижимости все большее значение приобретает ипотечное кредитование. Существенное расширение рынка кредитования обуславливает явление ипотечного страхования. В любом случае, жизнь человека может быть подвергнута риску вследствие наступления различных чрезвычайных происшествий, и собственник имущества не хочет быть подвергнутым риску. Каждый человек хочет быть защищенным, в соответствии с этим ипотечные отношения предполагают в качестве обязательного элемента страховую защиту по рискам должника - это страхование жизни и здоровья гражданина, его имущества, в том числе залога.

- Является ли страхование обязательным при приобретении жилья в ипотеку? Как обстоит дело по закону и на практике?
- Без страхования жизни и здоровья заемщика взять жилье в ипотеку практически невозможно, на это не согласится ни один банк. По «Закону об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимым является только страхование имущества,  о страховании жизни и здоровья заемщика в нем ничего не указано. Но на сегодняшний день это обязательное требование банка, более того, часто требуется дополнительное страхование титула – риска потери имущества. И если раньше люди узнавали о возможности такого страхования через банк, то сейчас многие обращаются в страховую компанию сами.

- Каков срок страхования?
- Срок страхования обычно равен сроку ипотечного кредита и составляет, в среднем, 15-20 лет.

- Каковы основные страховые случаи и риски при ипотечном страховании?
- Недвижимое имущество страхуется от угрозы порчи или уничтожения, основные страховые случаи – это утрата или повреждение недвижимости заемщика в результате пожара, наводнения, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц, вандализма, поджога, подрыва, конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было.

При страховании жизни и здоровья заемщика страховые риски – это смерть, постоянная или временная потеря трудоспособности в период действия страхового договора. Кстати если при получении кредита, расчете размера кредита, учитывались доходы созаемщика, банк может потребовать застраховать и его.

Титульное страхование защищает вас от посягательства на предоставляемую недвижимость со стороны третьих лиц.

Зачастую страховая компания предлагает заемщику комплексное страхование, где включены все три риска. Перечень рисков, подлежащих обязательному страхованию, диктует банк, в котором вы оформляете кредит. Но можно застраховать и дополнительные риски по желанию клиента. Если же клиент обращается в страховую компанию, исключая условия банка, то риски будут рассматриваться отдельно, но ставки будут высокими, т.к. безопасность банка является первоочередной, ведь это кредитующая организация.

- А какие случаи не являются страховыми?
- Не признаются страховыми следующие случаи: воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения, военные действия,  нанесение вреда имуществу по умыслу или грубой неосторожности, изъятие, конфискации, реквизиции, аресты или уничтожение застрахованного имущества по распоряжению государственных органов, ситуации, когда разрушение, гибель или повреждение имущества произошли вследствие строительных дефектов. То есть при нарушении каких-либо правил самим заемщиком страхового возмещения он не получает. Не покрывается страхованием сама вина заемщика. Выплаты не производятся, если имущество использовалось для несоответствующих целей.

Попытки самоубийства, алкогольное и наркотическое опьянение, участие в авиационных полетах, если только клиент не является пассажиром рейсового самолета, повреждения здоровья вследствие радиационного облучения, управление любыми транспортными средствами без прав или в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, болезни – все эти причины также позволят страховщику уклониться от уплаты.

- Если страховой случай наступил, что и кому возмещается? Заемщику или банку?
- По договору страхования выгодоприобретателем является банк, в случае, если заемщик не может выплачивать кредит по различным причинам (смерть, потеря трудоспособности), эту обязанность берет на себя страховая компания. Заложенная квартира при этом становится собственностью заемщика или наследников заемщика. Но если, к примеру, заемщик сломал ногу, ему не будет выплачиваться страховое возмещение, т.к. основные риски – это смерть и инвалидность 1 и 2 группы. При повреждении застрахованного жилья, заемщику выплачивается страховое возмещение. Отмечу, что если в договоре страхования была указана сумма лишь ипотечного кредита, а не полная стоимость жилья, то заемщику может не хватить страховой выплаты на восстановление. При полной потере имущества (вследствие пожара, залива и т.д.) страховая компания возмещает банку остаток задолженности по кредиту и 10%. Если жилье было застраховано на полную стоимость, то разница выплачивается заемщику.
Вообще по Федеральной программе АИЖК (Агентство по Ипотечному жилищному Кредитованию) существует типовой договор страхования, где прописаны все страховые случаи и риски. Большинство страховых компаний Уфы, которые предоставляют данную услугу, аккредитованы АИЖК. Но есть и банки, работающие по своей программе (HomeKredit, Абсолют банк), они разрабатывают свой договор со страховой компанией, где прописывают свои условия.

- Каковы будут общие расходы заемщика по страхованию?
- Это зависит от суммы кредита и от того, аккредитована ли компания в АИЖК. По Федеральной программе прописывается обязательная тарифная ставка, она не превышает 1% от суммы кредита. Здесь нужно учесть, что оформляется обычно комплексное страхование и страхование производится на полную стоимость ипотечного кредита. Например, если сумма ипотечного кредита 1 млн. рублей, то банку при наступлении страхового случая выплачивается 1 млн. плюс 10% от суммы. Если говорить о каждом риске в отдельности,  то тут каждый банк выдвигает свои условия по тарифным ставкам.

- А от чего зависит страховая сумма?
- Сумма страхования жилья зависит от параметров самого жилья, его  цены, от качества и категории. Тарифы на страхование жизни и трудоспособности зависят от возраста, пола, состояния здоровья и профессиональной деятельности заемщика. Страховая сумма зависит от суммы кредита, при этом может быть повышенный коэффициент в зависимости от состояния недвижимого имущества.

Вообще чем меньше сумма ежемесячных выплат по ипотеке и чем стабильнее положение заемщика, тем ставки ниже.  И если банк при выдаче кредита смотрит, в первую очередь, на доходы заемщика, то страховую компанию интересует социальное положение клиента. Если даже у человека небольшая зарплата, но он держится на одном месте работы 5-10 лет, занимает хорошую должность, его профессиональные качества пользуются спросом на рынке труда, то риски здесь невысоки. Если же это рядовая должность, человек подвержен увольнениям, то риски повышаются.

Последний пример: заемщик застраховал недвижимость, сумма кредита была 12 млн. рублей, страховая сумма составила 32153 рубля, это очень низкая ставка – 0,2% в год, т.к. кредит оформлялся на 2 года. Заемщик – женщина 38 лет, но это, конечно, не стандартный случай.

 - Как рассчитывается стоимость страхового полиса?
- Страховой полис – это двусторонний документ между страхователем и страховщиком, подтверждающий сам факт страховки. При страховой сумме, например, в 1 млн. рублей, стоимость полиса составит примерно 11 тысяч. Вообще сумма рассчитывается индивидуально, т.к. зависит от многих факторов – суммы кредита, возраста и пола заемщика и т.д.

- А как вычисляются ежегодные платежи?
- Когда наступает время платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и страховая компания рассчитывает сумму страхового взноса с учетом суммы задолженности по кредиту. Соответственно, с каждым годом страховые платежи становятся все меньше, пропорционально уменьшению долга перед банком.
 
- Какие документы предоставляет страхователь в страховую компанию?
- Клиент заполняет анкету-заявление, это необходимо при заключении любого договора страхования. Предоставляется пакет медицинских справок, подтверждающий состояние здоровья страхователя. Страховая компания проверяет эти данные. В случае сообщения недостоверных сведений клиентами у страховщика есть основание для отказа в выплате кредита. Однако, если заемщик не знал о своей болезни, и она проявилась после заключения договора страхования, то для компании это является страховым случаем. Также понадобятся копии документов, которые заемщик предоставил банку для оформления кредита.

- Кто проверяет юридическую «чистоту» квартиры при страховании титула?
- Оценку жилья производит страховая компания, проводится проверка всех предыдущих сделок по квартире, собирается необходимая документация в Регпалате. Если работа ведется через риэлтора, компания взаимодействует и с ним.

- Может ли страховая компания отказать заемщику, и в каком случае?
- Компания вправе отказать, если есть какие-либо сомнения в юридической «чистоте» квартиры, имеют место запутанные истории с наследниками, которые усиливают риск потери права собственности. Могут отказать в страховке очень старого, ветхого  помещения, подлежащего сносу. Но, как правило, отказы редки. Для страховой компании здесь важна безопасность банка, если с банком хорошие доверительные отношения, у него устойчивое положение на рынке, и он выдает кредит, то страховка оформляется без проблем.

Беседу c Турияновой Земфирой Фависовной (директор уфимского филиала  «Северо-западная страховая компания» вела М.Гадельшина.

Источник: журнал "House Market"




Просмотрено: 462 раза