Личный кабинет  |  Регистрация

Пароль:

Регистрация   Забыли пароль

ГлавнаяПубликацииСтатьи → Ипотечное кредитование: невозможное возможно!



Ипотечное кредитование: невозможное возможно!

08.12.2012
Ипотечное ование – это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Для того чтобы могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если холя бы одно из этих условий не выполняется, массовая невозможна: давать кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Рассмотрим сначала ситуацию с обеспечением ипотечного кредита. Как уже было сказано, этим обеспечением должна быть сама покупаемая . Если это так, то в случае необходимости должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантированна Законом об ипотеке, который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в жилой дом или квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания» (ст. 78).

Понято, что это положение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особенных проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей? А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с согласия органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет, то граждане станут брать кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.
С наличием платежеспособных заемщиков тоже все непросто. В развитых странах с большим опытом ипотечного кредитования заемщика признают платежеспособным, если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от его декларируемого дохода. В таблице приведена сумма ежемесячных выплат в зависимости от ставки процента и сроков при кредите в 25 тысяч долларов. Там же указана требуемая величина доходов для этих же условий. Сегодня наиболее распространены кредиты под 15% годовых сроком на десять лет. Простой расчет свидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут люди, имеющие официальный доход около 2000 долларов в месяц.

Это, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашей стране. В основном это квалифицированные профессионалы – сотрудники инофирм и высшие менеджеры крупных компаний. Но последние в кредитах, как правило, не нуждаются, а первых не так уж много, особенно в провинции. При этом непонятно, надо ли проявлять на государственном уровне такую заботу о формировании ипотечных систем для этих небедных людей.

Наконец, третья проблема – наличие средств. Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов. Одна из них, условно назовем ее овской ипотекой, предполагает, что использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов.

Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов – прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.

Третья модель – контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) – использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.
В чистом виде сегодня в России не может существовать ни одна из этих систем. Посмотрим почему.
С банковской ипотекой все просто. Ее у нас нет из-за хронического дефицита долгосрочных привлеченных средств у банков. Система же вторичного ипотечного рынка уже получила некоторое распространение, поэтому ее стоит обсудить подробнее. Итак, почему она невозможна, и каким же образом она все-таки существует?




Просмотрено: 398 раз