Личный кабинет  |  Регистрация

Пароль:

Регистрация   Забыли пароль

ГлавнаяПубликацииСтатьи → О праве на землю



О праве на землю

08.12.2012

 Стать собственником земельного участка в Москве ~ значит буквально обрести почву под ногами. Каждый ли москвич может на это рассчитывать и что следует сделать, чтобы, имея собственный клочок столичной земли, испытывать уверенность в завтрашнем дне?

Эти и другие вопросы мы адресовали Нине ЕВСТРАТОВОЙ, начальнику отдела земельного права и недвижимости московской фирмы

НЕВОЗМОЖНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Граждане и организации имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Такое право обеспечивает ст. 15. Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ). Одна ко не все участки могут находиться в частной собственности. Например, те, которые законодательно отнесены к землям, изъятым из оборота, - не могут. Не всегда могут быть предоставлены в частную собственность и участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте. В частности, к таковым относятся участки, занятые объектами федеральной собственности. Речь идет о таких объектах, как государственные природные заповедники и национальные парки; о тех, в которых размещены федеральные Вооруженные силы и воинские формирования; о зданиях, занятых военными судами и организациями, ФСБ и прочих объектах социального назначения.

Не стоит рассчитывать на возможность приобрести и те земли, которые находятся в государственной пли муниципальной собственности и расположены в пределах особо охраняемых природных территорий или лесного фонда, за исключением случаен, установленных федеральными законами. Это же касается участков, занятых водными объектами в составе водного фонда; особо цепными объектами культурного наследия народов РФ; объектами, включенными в Список всемирного насле дия: предоставленных для нужд связи. И, конечно, в частную собственность не могут быть переданы те земли, которые подверглись деградации (загрязнены опасными отходами, радиоактивными веществами и пр.). Полный перечень таких земельных участков приведен в ст. 27 ЗК РФ.

В соответствии с положениями ст. 14 Закона города Москвы №27 от 14.05.2003 «О землепользовании и застройке в городе Москве» (далее по тексту - Закон) установлено, что (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города, является аренда. Исключением следует считать случаи, когда федеральными законами устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности города.

Пункт 3 ст. 14 Закона определяет, что «договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды в соответствии с условиями этих торгов». Но собственники капитальных строений, расположенных на земельных участках, имеют преимущественное право на заключение договора аренды этих участков и без участия в торгах.

ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ ПРАВО

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане- " юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.

Такая норма установлена в том числе Законом города Москвы №27 от 14 мая 2003 г. «О землепользовании и застройке в городе-Москве».

При , этом надо иметь в виду, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем. что он реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на земельный участок гражданин или юридическое лицо должно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на участок и с приложением его кадастровой карты (плана). В случае отсутствия кадастровой карты орган местного самоуправления на основании заявления заинтересованного липа либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает изготовление такого плана и утверждает проект его границ в месячный срок со дня поступления заявления. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка администрации принимает решение о предоставлении этого участка и направляет заявители) копию решения с приложением проста его границ. А на основании проекта уже устанавливаются границы земельного участка и обеспечивается изготовление его кадастровой карты (за счет заявителя).

Собственники строений, расположенных на земельных участках, имеют преимущественное право на заключение договора аренды этих участков.

Рассмотреть заявление собственников объектов недвижимости о приобретении соответствующих земельных участков в собственность (или аренду) администрация обязана! И в двухнедельный срок со дня поступления заявления должна подготовить проект договора купли-продажи или аренды участка и направить его заявителю. В тех случаях, когда администрация оставляет без внимания заявление собственника здания о приобретении права собственности на испрашиваемый участок, заявитель может обратиться в арбитражный суд , Собственник может обратиться в суд и о понуждении к заключению договора купли-продажи здания, однако до такого обращения ему необходимо направить в орган исполнительной власти проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении. Правомерные доводы администрации о невозможности продажи испрашиваемого земельного участка: его ограничение в обороте; запрет приватизации, установленный федеральным законом; резервирование для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании; использование его для других целей.

ЗАКРЕПИТЬ ПОЗИЦИИ

Граждане, обладающие земельными участками па праве постоянного (бессрочного) пользования или имеющие участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право однократно бесплатно приобрести их в собственность. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается

Решение о предоставлении земельного участка в собственность, должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменном форме в соответствующий административный орган.

Важно: предоставление таких земельных участков в собственность граждан сроком не ограничивается, поэтому им нет необходимости вставать в очередь на переоформление своих прав на землю.

А вот юридические лица (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятии, а также органов государственной власти и органов местного самоуправленият право постоянного пользования земельными участками на право аренды (или приобрести участки в собственность) до 1 января 2008 года (ст. 3 ФЗ РФ №137-ФЗ от 25-10.201)] г. "О введении в действие Земельного кодекса Российском Федерации").

При переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, новый владелец приобретает и все другие права прежнего собственника. Отчуждение здания, принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: - отчуждение части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

-отчуждение объекта, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.

О ПРАВАХ НА ВНОВЬ ПРЕДОСТАВЛЯЕМУЮ ЗЕМЛЮ

В соответствии со ст. 28 ЗК РФ, не допускается отказ в предоставлении земельных участков в собственность заинтересованных лиц для строительства. Исключение составляют случаи изъятия участков из оборота, запрета на их приватизацию, резервирования участков для государственных пли муниципальных нужд. Однако, если федеральным законом разрешено предоставлять в собственность граждан и юридических лиц указанные участки, то отказ в их предоставлении неправомерен!

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ. представление земельных участка для строительства осуществляется двумя способами: с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового.

В последнем случае предоставление земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах (ст. 30 и 38 ЗК РФ}- Собственник земельного участка  определяет целевое назначение и разрешенное его использование, форму проведения торгов (конкурс или аукцион). цену участка и сумму задатка.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления заинтересованного  гражданина. При наличии других заявлений проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды данного участка, а если по истечении месяца со дня публикации сообщения о приеме заявлении они не поступили, то администрация принимает решение о предоставлении заинтересованном) гражда нину испрашиваемого им земельного участка.

Иначе определяется порядок предоставления участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов (статьи 30. 31, 32 ЗК РФ).

В этом случае гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в приобретении земельного участка для размещения конкретного объекта в конкретном месте, является инициатором отвода земельного участка. В заявлении администрации он должен указать назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на пего (аренда или собственность) .  Администрация обеспечивает определение вариантов размещения объекта и информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка.

Результаты выбора земли и предварительное согласование места размещения на ней объекта оформляется актом о выборе земельного участка, что является основанием для последующего принятия решения о его представлении.

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются в аренду  без предварительного согласования места размещения объекта на аукционе (ст. 30.2.).

 Без  проведения аукциона такой участок может быть передан в аренду юридическому лицу, . если им был реализован снос здании, расположенных на данном земельном участке; осуществлено выселение граждан из жилых помещении пли возмещение связанных с выселением убытков в соответствии с законодательством, действовавшим на момент такого выселения, и на основании заключенного до 30 декабря 2004 года соглашения с администрацией.

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

При переходе права собственности на здание , находящееся на чужом земельном участке, новый владелец приобретает и все другие права прежнего собственника.

Отчуждение здания, принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участкам, за исключением следующих случаев:

- отчуждение части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждение объекта, находящегося на земельном участке, изъятом из опорота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, в случае если оно принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, находящееся на земельном участке и принадлежащем нескольким владельцам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание.

ЭКВИВАЛЕНТЫ

За те земельные участки, которые могут быть предоставлены в собственность (или аренду), гражданам и юридическим лицам придется заплатить. Но в некоторых случаях (они описаны в ст. 28 ЗК РФ) участки можно получить бесплатно.

При приобретении земельного участка (на котором расположено здание, находящееся в вашей собственности) выплачивается выкупная цена. Она формируется в соответствии с Федеральным законом РФ №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.-. Стоимость земли в поселениях определяется субъектом Российской Федерации с численностью населения (на начало текущего календарного года) таким образом:

- свыше 3 млн. человек - от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тыс. до 3 млн. человек — от пяти- до семнадцатикратного размера ставки налога;

- до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений — от трех- до десятикратного размера ставки налога.

До установления цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Постановлением Правительства Москвы №532-ПП от 19 июля 2005 г. «Об установлении в городе Москве цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них капитальных зданий, строений, сооружений» установлена продажная цена земли, равная тридцатикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Этим же постановлением Департаменту земельных ресурсов города Москвы по ручено в течение I квартала 2006 г. разработать и представить на утверждение проект распорядительного документа, конкретизирующий порядок принятия решении о продаже земельных участков собственникам расположенных па них объектов.

Приобретение новых земельных участков осуществляется по рыночной или кадастровой стоимости (статьи 65, 66 ЗК РФ).

Бесплатно земельные участки предоставляются в собственность владельцам зданий общероссийских общественных организаций инвалидов и тем организациям, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов.

НАЛОГИ

В соответствии со ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации, организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, признаются налогоплательщиками земельного налога.

На территории города Москвы ставки налога, порядок и сроки уплаты налога определяются Законом города Москвы от 24 ноября 2004 г. № 74 -О земельном налоге» (далее - Закон). Размер определенных Законом ставок не должен превышать размера ставок, установленных ст. 394 НК РФ. Статьей 2 Закона определен следующий их размер:

-0,3 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон ce.ii>-гкомыяГктвепного использования в городе Москве и используемых для сельскохозяйственного производства, а также земельных участков, предоставленных для ведения личного поданного и дачного» хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства; - 0,1 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, занятых автостоянками для долго временного хранения индивидуального автотранспорта и многоэтажными гаражами-стоянками, жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммуна
ьного комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

  - 1,5 процента от кадастровом стоимости участка в отношении прочих земельных участков.

В общих случаях сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 396 НК РФ). Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных  участков (п. 1 ст. 390 НК РФ). То есть кадастровая стоимость земли умножается на соответствующую налоговую ставку.

В Москве удельные показатели кадастровой стоимости земель города по кадастровым кварталам и видам функционального использования земель утверждены постановлением Правительства Москвы № ,356-ПП от 24 мая 2005 г. «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2004 году и мерах по реализации задач в области земельных отношении на 2005 год».

Уплата земельного налога осуществляется не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговым периодом признается календарный год. Индивидуальные предприниматели уплачивают авансовые платежи по налогу не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. Отчетными периодами для них признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Граждане, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, авансовые платежи по налогу не   уплачивают.

Салонъ Недвижимости

источник supervilla.ru




администрация



Просмотрено: 507 раз