Личный кабинет  |  Регистрация

Пароль:

Регистрация   Забыли пароль

ГлавнаяПубликацииСтатьи → День рождения ЖК



День рождения ЖК

08.12.2012
Жилищное законодательство давно нуждалось в изменении. Ведь ранее действовавший ЖК был принят аж 30 лет назад и, естественно, устарел. Многие его нормы настолько отошли от жизненных реалий, что и вовсе стали неприменимы. Чтобы как-то загладить пробелы, власти наладили выпуск подзаконных актов. Не помогло. Разросшиеся как грибы многочисленные документы зачастую противоречили друг другу по смыслу, усложняя решение жилищных проблем простых граждан.

Так длилось вплоть до марта 2005 года, когда в стране наконец появился новый Жилищный кодекс. И тут бы порадоваться, ведь он действительно, как и обещали чиновники, направлен на защиту прав собственников. Однако множество неясностей и пробелов в нормах ЖК до сих пор служит предметом споров.

ТРИ ИЛИ ПЯТЬ?

 Сразу после выхода Жилищного кодекса РФ за его изучение принялись юристы. Одним из первых возник вопрос о видах жилых помещений. "Непонятно, три или пять видов жилья есть в Российской Федерации", - упомянул тогда Антон Басин, юрист компании "Миэль-Недвижимость".

Дело вот в чем. В ст. 16 ЖК РФ "Виды жилых помещений" к таковым отнесены: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) , часть квартиры; 3) комната. Тут же приводятся определения дома, квартиры и комнаты. Но что такое "часть жилого дома" и "часть квартиры" - закон умалчивает. А в п. 4 этой же статьи говорится, что "комнатой признается часть жилого помещения дома или квартиры". Выходит, что "часть жилого дома" и "часть квартиры" - тоже вид жилого помещения. В итоге получается не три, а уже пять видов жилья. Однако в ЖК нет определений этих понятий.

При этом законом четко прописаны моменты, подразумевающие использование жилого помещения в других целях, то есть не для проживания. Об этом говорится в ст. 17. Так, ЖК допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности, кроме размещения промышленных производств. Главное, чтобы подобная деятельность не нарушала "права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение", проще говоря, не мешала соседям.

Кстати, введение данных норм уже принесло свои плоды. В конце января этого года Московская городская дума внесла изменения в закон города от 20.12.95 № 26 "Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда". Как сообщили в пресс-центре МГД, изменения вызваны введением в действие нового ЖК.

Теперь граждан, нарушивших правила эксплуатации жилых помещений, ожидает ощутимое наказание рублем. Для юридических лиц - организаций, которые занимаются в столице эксплуатацией жилищного фонда, отвечают за надлежащее содержание объектов внешнего благоустройства - оно составит минимум 100, максимум 500 минимальных размеров оплаты труда, что в пять раз выше предыдущих ставок. А обычным гражданам, нарушившим закон, грозит штраф в 20 - 25 МРОТ. По словам начальника Государственной жилищной инспекции Москвы Александра Стражникова, эти меры должны способствовать предупреждению новых правонарушений. Он также добавил, что только от москвичей в инспекцию ежегодно поступают десятки тысяч писем с жалобами на нарушение правил содержания и эксплуатации жилых домов. Кстати, это касается и полюбившихся гражданам перепланировок.

РЕМОНТ - ЗАНЯТИЕ ОПАСНОЕ

В прошедшем году депутаты приняли и поправки к ЖК, касающиеся переустройства квартир. Раньше ответственность жильца наступала лишь в случаях незаконной перепланировки. И хотя в наказание (по решению суда) нарушитель даже мог лишиться жилья, власти сочли необходимым ужесточить закон. Теперь ЖК трактует перепланировку как "изменение конфигурации помещения". Слово переустройство тоже получило свое конкретное определение, а именно - "установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования". (Подробности читайте в статье "Синдром обострения индивидуальности" на с. 19).

Впрочем, многим до переустройства далеко. Долгие годы очередники ожидали получения заветных квадратных метров собственного жилья. И вот "благодаря" ст. 57 ЖК количество малоимущих граждан, которые могут претендовать на отдельную жилплощадь, резко поубавилось. Отдельных списков, по которым жилье предоставляется в первую очередь, не стало. Всех выстроили в одну.

БЕДНОСТЬ НЕ ПОРОК, А НЕОБХОДИМОСТЬ

Согласно ст. 49 ЖК малоимущими считаются граждане, "нуждающиеся в жилых помещениях, признанные таковыми органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи". Вне очереди бесплатную квартиру могут получить лишь:

а) граждане, у которых жилье признано непригодным для проживания;

б) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, по окончании их пребывания, к примеру, в образовательных учреждениях или в армии;

в) граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, таких как туберкулез или психические недуги.

Вследствие этих перемен свыше 4,5 млн. очередников, ожидающих нового жилья уже годами, оказались вычеркнутыми из списков. Однако уже осенью прошлого года депутаты Госдумы приняли поправки, согласно которым существующие очередники получили приоритетное право на получение бесплатной квартиры, причем независимо от своей материальной обеспеченности. Правда, если они захотят приватизировать новое жилье, то смогут это сделать только по рыночной цене. Бесплатная приватизация, которая завершится к 2007 году, распространяется лишь на те жилые помещения, которые были предоставлены до 1 марта 2005 года.

А В ЭТО ВРЕМЯ В МОСКВЕ...

С выходом нового ЖК РФ пришлось переделывать и городские нормативные акты, так сказать, приводить их в соответствие с федеральными. Так, Мосгордума приняла закон "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки на учет нуждающихся в жилых помещениях".

Отныне и в Москве малоимущими могут быть признаны семьи, совокупный доход которых и общая стоимость имущества не позволяют им в течение 20 лет накопить на жилье такого размера, чтобы оно соответствовало установленным нормам (из расчета 18 кв. м на человека). Как пояснил руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Петр Сапрыкин, "учитываться будут доходы и обеспеченность не отдельного человека, а всех членов семьи, проживающих в одном жилом помещении".

Так что теперь москвичам помимо доказательств явного недостатка квадратных метров понадобится привести конкретные аргументы (рассчитанные на 20 лет!) своей неспособности заработать на квартиру. Причем малоимущему лучше таковым оставаться как можно дольше. Потому как власти намерены каждый год проверять его доходы. И если вдруг эти доходы возрастут и хоть на йоту выйдут за рамки, установленные законом, граждане автоматически перестанут считаться малоимущими и будут вычеркнуты из списка.

По словам г-на Сапрыкина, определять статус семьи власти намерены путем подсчета среднемесячных доходов за последние два года за вычетом прожиточного минимума. Плюс ко всему будет учтено и подлежащее налогообложению имущество, которым уже владеет семья: недвижимость, земельные участки, автомобили и т.д.

Все это наталкивает на мысль, что москвичей попросту вынуждают скрывать свои доходы. Впрочем, этого опасаются и власти. "Фактически мы ежегодно будем подталкивать людей к обману государства. Это грубая ошибка федеральной власти. Но мы вынуждены принимать такой закон, иначе вообще непонятно, как продолжать ставить людей в очередь на жилье", - заявил сопредседатель комиссии Мосгордумы по нормативной базе перспективного развития и градостроительства Москвы Михаил Москвин-Тарханов. А ведь сейчас, по данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда, в очереди стоят около 645 тысяч москвичей.

Но пока одни ждут своей очереди на вселение, другие могут запросто лишиться родных квадратных метров.

РАЗДЕЛ ПОСЛЕ РАЗВОДА

Статья 31 ЖК РФ гласит, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения бывший супруг теряет право пользования помещением независимо от того, имеет ли в собственности другое жилье. Однако следует учесть, что если прописка была оформлена до 1 марта 2005 года (то есть до вступления в силу нового кодекса) и брак расторгнут тоже до этой даты, то выписывать и выселять из квартиры нужно по старому ЖК РСФСР (ведь новый закон, как известно, обратной силы не имеет). В этом случае необходимо подавать иск о признании утратившим право пользования жилым помещением, либо иск о признании не приобретшим право пользования (в том случае, если супруги не проживали вместе).

А вот если свадьба или развод состоялись уже после 1 марта 2005 года, то действовать придется уже согласно предписаниям нового кодекса. А именно, если квартира муниципальная, то описанная выше процедура выписки и выселения не изменилась. То есть, согласно ст. 31 ЖК РФ при прекращении семейных отношений экс-супруг собственника попросту теряет право пользования жилым помещением. Даже если после свадьбы он был в нем прописан. Так как после развода этот человек никоим образом не относится к членам семьи собственника.

Однако, с одной стороны, п. 4 ст. 31 нового Жилищного кодекса позволяет выселить бывшего члена семьи собственника (например, бывшего супруга): "В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи". С другой стороны, новый Жилищный кодекс накладывает ряд ограничений на эту норму. (Не говоря уж о ст. 40 Конституции РФ, которая гласит: "Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища".) Например, в соответствии со ст. 19 закона о введении в действие Жилищного кодекса это положение не распространяется на бывших членов семьи собственника, если они на момент приватизации этого жилого помещения имели на него равные с нынешним собственником права пользования.

Если у бывшего супруга нет другого жилья, а также если его имущественное положение и прочие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жильем, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, на основании решения суда может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего члена семьи иным жилым помещением. Однако понятие "жилье" законом не уточняется. "Жильем" одинаково является и квартира в Москве, и избушка в Тмутаракани. К тому же законом не предусмотрен четкий порядок выселения. То есть непонятно, что следует делать сначала: предоставить жилье или выставить бывшего? Так что теперь, прежде чем разводиться, нужно сто раз подумать.

Хотя подумать есть о чем и без развода. Ведь в новом ЖК законодатели отдельно прописали обязанность всех жильцов многоквартирных домов выбрать управляющую компанию.

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ

Жилищным кодексом (ст. 18 "вводной части" закона) отводился год для выбора способа управления многоквартирным домом - до 1 марта 2006-го. Но подавляющая часть населения оказалась к этому не готова. Депутаты пошли навстречу и подготовили соответствующие изменения. Поправка была включена в федеральный закон № 184, который президент РФ подписал 26.12.2005. Теперь срок проведения общих собраний по выбору способа управления многоквартирным домом отодвинут до 1 января 2007 года. Так что время еще подумать нам дали.

В ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, Жилищному кодексу ровно год. За это время многое изменилось. Причем не в лучшую сторону. Ведь если раньше жилищные вопросы хоть как-то регулировались государством, то по новому документу каждый гражданин страны отвечает сам за себя. И в доказательство можно привести, к примеру, ст. 32 "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд". В ней сказано: "Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения". А ведь такие положения вполне могут послужить поводом для злоупотребления правами, предоставленными должностным лицам.

Ограничения установлены и в отношении владения, пользования и распоряжения такими жилыми помещениями. Так, согласно ст. 2 государство предоставляет жилье гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Однако при этом наниматели должны пользоваться жилым помещением в соответствии с его специальным назначением и выполнять иные правила пользования, а иначе - распрощаются с занимаемым жильем. А поскольку гражданин не является собственником жилого помещения, возможность распоряжения им ограничена: наниматель не вправе продать, подарить, передать по наследству и совершить ряд других сделок с таким имуществом.

Более того, наймодатель может отказать нанимателю во вселении в квартиру близких родственников. По причине того, что общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы. То есть проблемы прошлого (когда родители не могли вселить в квартиру своих детей, выписавшихся когда-то, чтобы уехать для получения высшего образования) возвращаются.

Кстати, стоит отдельно упомянуть и о самом нормативе жилплощади. При разработке ст. 50 ЖК законодатели предполагали установить норматив в 15 кв. м. Однако данное положение всколыхнуло общественность. И тогда законотворцы вовсе сняли с себя ответственность, предоставив решать данные вопросы органам местного самоуправления. Как ими будут распределяться метры жилья, пока неясно. Но можно предположить. Ведь нормативы жилья в столице значительно выше региональных. Такое положение вещей вполне может породить социальную несправедливость. Конечно, мы еще долго будем говорить, что, принимая новый ЖК, власти поторопились. Впрочем, практически как всегда. Тем не менее кодекс есть, и вряд ли его отменят. Разве что периодически будут вносить поправки. Так что привыкайте, дорогие граждане, к новым законам.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

- Галина Петровна, что в Жилищном кодексе, по вашему мнению, следует изменить?

- В кодексе очень много неопределенностей, практически в каждой статье. Везде фигурируют такие слова, как "может" или "возможно" в отношении обязанностей чиновников. Например, при отселении из аварийного дома гражданам, согласно Жилищному кодексу, МОГУТ предоставить новую квартиру, а МОГУТ выплатить деньги. Решение о том, что получит человек при отселении, принимает чиновник. А так как четких указаний в документе нет, то представьте, какие "усилия" надо будет прилагать, чтобы получить законное жилье. Хуже всего то, что сейчас и вполне добротные дома власти могут признать ветхими и отдать под снос...

- Зачем же это нужно?

- Ну, захотела какая-нибудь крупная строительная компания построить элитное жилье в этом районе - и прощай старый
ом. А кодекс позволяет на законных основаниях выгнать любого собственника из любого здания. И в суд не пойдешь - госнужда.

- А что вы думаете по поводу сроков приватизации?

- В первый цикл поправок я внесла предложение вообще убрать эти даты. Сохранить их лишь для людей, которые после 1 марта 2005 года встали на учет как малоимущие. Они будут получать социальное жилье, не подлежащее приватизации. Для всех остальных нужно снять эти дурацкие ограничения, которые приводят к массе социальных конфликтов.

- В том числе и среди жителей общежитий и военнослужащих...

- Конечно. Кстати, уже сейчас образовалось общероссийское движение "Жители общежитий за права". Дело в том, что когда-то ряд бывших государственных или муниципальных предприятий при акционировании совершенно незаконно включили в свои уставные капиталы жилищный фонд, в частности общежития. Тем самым лишив их жителей практически всех прав. Непростая ситуация сложилась и среди военнослужащих. У жителей закрытых военных городков, большая часть которых - военные пенсионеры, а также лица, не связанные с армией, жилье оформлено как ведомственное и согласно ЖК не подлежит приватизации. Минобороны пытается решить эти проблемы, снимая статус закрытой территории с некоторых городков. Однако бесплатная приватизация заканчивается уже в 2007, так что полностью разрешить эти вопросы вряд ли удастся.

- Какой же способ, по-вашему, является наиболее приемлемым?

- Во-первых, следует исключить этот жилищный фонд из числа приватизированных объектов, и этим должна заниматься исполнительная власть - Минимущество и Минэкономразвития. Ведь в статье 30 закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" говорится, что предприятие, когда оно акционируется, должно передать этот фонд муниципалитету. В Москве и Санкт-Петербурге - городу. Только срок этой передачи не указан, что позволяет тянуть резину до 2006 года. А пока проживающие в закрытых военных городках, общежитиях и те, кому государство предоставило жилые помещения, согласно статье 2 Жилищного кодекса относятся к категории нанимателей жилого помещения по договору социального найма.

- И какие у этих жителей права?

- Практически никаких. Например, наймодатель может отказать нанимателю вселять в квартиру близких родственников. То есть жена не сможет прописать в квартиру своего мужа. По причине того, что общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы. Получается, как бы бедно они ни жили, закон лишает их права встать на учет как малоимущих.

К тому же ликвидирован закон, согласно которому Мосгордума определяла порядок и приоритеты в предоставлении жилья очередникам. Теперь эти полномочия переданы чиновникам. В итоге тяжело больные люди вместо 5 лет ожидания получают 18 лет; те же, кто имеет право на получение жилья вне очереди по болезни (а это такие заболевания, как открытая форма туберкулеза), будут вынуждены ждать 5 лет. Это опасно для общества, например, если такой больной живет в коммунальной квартире.

- Когда же будут рассмотрены ваши предложения?

- Пока неизвестно. Однако вице-спикер Госдумы Любовь Слиска обещала включить их в рассмотрение во время весенней сессии.

- Какова вероятность, что поправки примут?

- Сложно сказать. Однако ряд положений нового Жилищного кодекса противоречит Конституции. И поэтому, если Госдума не примет поправки, я готова ее решение обжаловать в Конституционном суде.

PRO СПРАВКА


- Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

- Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.


К жилым помещениям относятся:

- Жилой дом, часть жилого дома

- Квартира, часть квартиры

- Комната


- К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

- Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

- В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.


- Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

- Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения.

- При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

- По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

- Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.


- Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

- Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

- Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

- Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.


продажа жилья, коттеджи, загородная, таунхаусы, новостройки



Просмотрено: 489 раз